인생캠프

보증금이 막히면 해법은 명확하다. 증거 정리 → 집행권원 확보 → 강제집행 실행 . 지급명령(확정 시 집행문 없이 집행), 가집행선고부 판결의 즉시 집행, 임차권등기명령, 채권압류·전부/추심까지 실전 순서로 정리했다. 자동 목차 1) 한눈에 보는 큰 흐름 Step 1. 사전 정리 임대차계약서·이체내역·명도 사진·내용증명 Step 2. 집행권원 확정판결·확정 지급명령·조정/화해조서·공정증서 Step 3. 서류 4종 정본·송달증명원·확정증명원·집행문(확정 지급명령은 집행문 불요) Step 4. 강제집행 채권압류→추심/전부, 부동산 강제경매, 유체동산 압류 이사가 필요하면 임차권등기명령 으로 전출해도 대항력·우선변제권 을 유지한다. 2) 지급명령 vs 소송: 선택 기준 지급명령 은 서류 심사 중심이라 빠르고 간단하다. 상대가 이의하지 않으면 확정 되어 즉시 집행 가능(집행권원). 다툼이 적을 때 유리하다. 소송 은 변론·증거조사를 거치는 정식 절차로 시간·비용은 크지만, 분쟁이 깊을수록 판단의 안정성과 집행력 이 강하다. 3) 집행권원과 필수서류(정본·송달증명·확정증명·집행문) 원칙적으로 강제집행에는 집행문 부여된 정본 이 필요하다(민사집행법 §28). 다만 확정된 지급명령 은 예외로 집행문 없이 지급명령 정본만 으로 집행한다(민사집행법 §58). 가집행선고부 판결은 확정 전 집행 도 가능하다(민사집행법 §24). 4) 강제집행 메뉴: 무엇으로 회수할까 ① 채권압류 + 추심/전부명령(은행예금·급여 등) 채무자의 금전채권을 압류한 뒤 추심명령 (채권자가 받아냄) 또는 전부명령 (채권 자체 이전)으로 현금화한다(민사집행법 §229). ② 부동산 강제경매 임대인 소유 부동산을 경매에 부...

전세·월세 계약의 안전성은 등기부등본 한 장에서 갈립니다. 근저당·가압류·가등기 등 위험 신호를 놓치지 않도록 법 조항과 판례 에 근거한 체크 포인트를 정리했습니다. 계약 전·잔금 전, 두 번 확인하면 보증금을 지킬 확률이 크게 높아집니다. 이번 글에서는 등기부등본 보는 법과 실제 사례, 법적 근거 를 토대로 반드시 확인해야 할 핵심 포인트를 정리했습니다. 목차 1. 등기부등본이란 무엇인가? 등기부등본은 부동산의 권리관계를 공적으로 증명하는 문서로, 「부동산등기법」에 따라 공시 효력을 갖습니다. 소유권, 담보권, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인할 수 있어 임대차 계약의 안전성 판단 기준 이 됩니다.  2. 등기부등본 발급 방법 온라인 : 대법원 인터넷등기소(수수료 700원) 오프라인 : 등기소 방문(수수료 1,000원) 실무 권장 : 계약 직전 1회 + 잔금 지급 직전 1회, 최소 2회 발급 으로 변동사항 체크. 3. 등기부등본 구조와 이해하기 표제부 : 주소·면적·구조 등 기초 정보 갑구 : 소유권 변동, 가압류·가처분 등 을구 : 근저당권·전세권·지상권 등 담보권 간단히 말해, 갑구=소유권 , 을구=담보권 을 본다고 이해하면 됩니다. 4. 반드시 확인해야 할 주요 항목 소유자 와 계약 상대방 동일 여부 갑구 의 소유권 변동·가압류 기록 을구 의 근저당권·전세권 설정 내역 임차권 등기명령 기재 여부 「주택임대차보호법」 제3조(대항력) 과 제3조의2(우선변제권) 확보를 위해서는 최신본 확인이 필수입니다. 특히 선순위 담보권 존재 시 보증금 회...

2025년 개정은 보증금 보호 장치 강화 , 계약갱신요구권 절차 명확화 , 환산보증금 기준 상향 에 초점이 맞춰졌습니다. 세입자와 임대인 모두가 분쟁 없이 안전한 계약을 위해 반드시 알아야 할 핵심만 콕 집어 정리합니다. 1. 2025년 주택임대차보호법 개정 배경 2023~2024년 전세사기 이슈와 급변하는 임대차 시장 환경 속에서, 정부는 세입자의 보증금 안전과 임대인의 합리적 권리 보장을 동시에 강화하는 방향으로 제도를 정비했습니다. 핵심은 보증보험 강화 , 환산보증금 상향 , 갱신권 제도 명확화 입니다. 2. 환산보증금 기준 상향 – 보호 대상 확대 시행령 개정으로 다음과 같이 상향되어 더 많은 임차인이 보호 범위에 포함됩니다. 서울 : 1억 6,500만 원 → 2억 원 광역시(부산·대구·인천·광주·대전·울산) : 1억 3,000만 원 → 1억 7,000만 원 기타 지역 : 9,500만 원 → 1억 5,000만 원 환산공식 : 보증금 + (월세 × 100). 예) 월세 50만 원이면 환산액 5,000만 원이 추가됩니다. 3. 계약갱신요구권 제도 명확화와 판례 동향 법 제6조의3에 따라 임차인은 최초 2년 계약 후 추가 2년을 요구할 수 있습니다. 임대인의 거절 가능 사유는 실거주 필요 , 차임 2회 이상 연체 , 철거·재건축 등 불가피 사유 로 한정됩니다. 특히 허위 실거주로 갱신을 거절한 경우 손해배상 책임이 인정되는 등 실거주 사유에 대한 사후 검증이 엄격 해졌습니다. 4. 보증보험 의무화 구간 확대와 임대인의 의무 보증금 1억 5천만 원 이상 전세계약: 보증보험 가입 의무 미가입 시: 최대 3천만 원 과태료 부과 가...

갱신요구권(계약갱신청구권) 의 보장 범위와 임대인이 거절할 수 있는 정확한 사유 를 2025년 기준으로 정리했습니다. 최소 4년 보장 은 법으로 확정, 10년 확대 는 정책 논의 중입니다. 실무에서 바로 쓰는 통지 문구·증빙 팁까지 한 번에 확인하세요. 계약갱신요구권은 세입자의 거주 안정성을 높인 핵심 제도입니다. 하지만 무조건 연장되는 권리는 아닙니다. 임대인에게도 법이 인정한 거절 사유가 있으며, 이를 정확히 알지 못하면 불필요한 분쟁으로 이어집니다. 아래 글은 현행 법령·판례·실무 를 기준으로, 현장에서 바로 적용 가능한 행동 가이드 에 초점을 맞췄습니다. 1. 계약갱신요구권이란 무엇인가? 정의 : 임차인이 임대인에게 계약 연장을 요구할 권리(주택임대차보호법 제6조의3). 정당한 사유가 없으면 임대인은 거절할 수 없습니다. 현장 팁 : 통지는 문자·카톡·이메일·내용증명 등 증거가 남는 서면 으로. 파일·스크린샷을 클라우드에 보관하면 분쟁 시 유리합니다. 2. 보장 기간 – 최소 4년, 10년 확대는 논의 중 법적 보장 : 최초 2년 + 갱신 1회 2년 → 총 4년 은 확정. 10년 확대 : 장기 거주 안정을 위한 정책 논의 단계(아직 법제화 X). 오해 방지 문구 : “ 최소 4년 보장 , 10년은 개정 논의 중”이라고 안내하면 혼선을 줄일 수 있습니다. 3. 임대인이 거절할 수 없는 경우 “시세가 올랐다”, “더 비싸게 주고 싶다”는 사유는 거절 불가 . 임차인이 차임 성실 납부 및 계약 준수 시 원칙적으로 연장. 4. 임대인이 거절할 수 있는 정당한 사유 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주 진정한 실거주 의사가 필요. 거짓 사유로 거절 후 제3자 임대 시 손해배상 책임(대법원 2022다236556). 2기 이상 차임(월세) 연체 관리비 가 계약서상 차임에 포함돼 있거나 차임과 동일하게 약정된 경우 연체로 취급 될 수 있음. ...

전세·월세 계약 앞두고 헷갈리는 핵심만 쏙 뽑았습니다. 2025년 기준 법·판례·실무를 반영해 보증금 보호, 계약갱신, 위약금, 반환 시기 까지 한 번에 정리합니다. 계약서는 평생 몇 번 안 쓰지만, 한 번의 실수는 오래 남습니다. 특히 전세 사기 이슈 이후에는 확정일자·전입신고·보증보험 같은 기본 안전장치가 더 중요해졌습니다. 아래 FAQ는 실제 중개 현장에서 가장 많이 받는 질문을 중심으로, 바로 행동에 옮길 수 있게 작성했습니다. 1. 전세와 월세, 무엇이 다른가요? 전세 : 목돈을 보증금으로 맡기고 매달 차임 없음. 초기자금 부담↑, 월 지출↓. 월세 : 보증금+매달 차임. 초기자금 부담↓, 고정비 지출↑. 선택 팁 : 현재 금리·현금흐름·거주기간(2년 기준)을 계산해 총비용 으로 비교하면 실수가 줄어듭니다. 2. 전세계약 시 반드시 확인해야 할 서류는? 등기부등본 : 집주인 실소유·근저당·가압류 확인(갑구/을구 모두). 건축물대장 : 불법 증축·용도 확인(다가구/다세대 오인 주의). 임대인 신분 : 주민등록증, 법인인 경우 등기사항증명서. 계약서 원본 : 확정일자 부여 가능 한 양식(수정 시 날인). 3. 보증금을 안전하게 지키는 방법은? 전입신고 + 확정일자 → 대항력·우선변제권 확보(같이 해야 완성). 보증보험(HUG/SGI) : 임차인 단독 가입 가능, 담보부채 많거나 다주택자일수록 필수. 잔금 전 마지막 점검 : 새로운 근저당 설정 여부를 잔금 직전 등기부로 재확인. 4. 계약갱신청구권은 어떻게 행사하나요? 기간 : 만료 6개월~2개월 전 서면(문자·내용증명 권장) 통지. 거절 가능 사유 : 임대인 진정한 실거주 , 재건축, 임차인 2기 이상 연체 등. 체크 : 실거주 거절이었는데 실제로 임대하면 손해배상 청구 여지. 5. 확정일자와 전입신고는 왜 중요한가요? 확정일자 는 우선변제권, 전입신고 는 대항력입니다...

  전세사기·깡통전세 이슈가 일상화된 지금, “내 보증금은 안전한가?” 가 가장 중요한 질문입니다. 아래 체크리스트는 주택임대차보호법, 대법원 판례, 2023년 당해세 개정 그리고 HUG 보증 실무 를 반영해, 계약 전후 반드시 점검해야 할 위험 신호와 대응 방법 을 정리한 글입니다. 자동 목차 전세보증금 미반환, 왜 발생하나 반드시 피해야 할 위험 신호 6가지 계약 전 필수 체크리스트 실제 분쟁 시나리오와 교훈 경·공매 대응 로드맵 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 1. 전세보증금 미반환, 왜 발생하나 가격 리스크 : 하락기에 전세가율이 높으면 경매가로 보증금 회수 불가능. 권리 리스크 : 선순위 근저당·가압류 등기가 보증금보다 과다. 절차 리스크 : 인도+전입(대항력)·확정일자·배당요구 누락. 임대인 리스크 : 세금 체납 시 당해세 우선 배분 등 법정 순위 문제. 2. 반드시 피해야 할 위험 신호 6가지 등기부 선순위 과다 : 근저당이 보증금과 비슷하거나 초과. 세금 체납 정황 : 소액임차인 최우선변제는 조세보다 우선이지만, 확정일자보다 앞선 당해세는 여전히 우선할 수 있음. 전세가율 80% 이상 : 법정 기준은 아니지만 실무상 위험 신호. 전입·확정 지연 : 대항력·확정일자 없으면 순위 밀림. 보증보험 가입 불가 : HUG/SGI가 거절하면 그 자체가 레드 플래그. 특약 누락 : 보증금 반환 기한, 원상회복 범위, 중도해지 위약금 등 필수. 3. 계약 전 필수 체크리스트 대항력·확정일자 : 입주와 동시에 전입신고, 확정일자 즉시. 소액임차인 최우선변제(2025.7.15 기준) - 서울: 5,500만원 - 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포: 4,800만원 - 광역시·안산·광주(경기)·파주·이천·평택: 2,800만원 - 기타...

집을 임대하거나 전월세 계약을 체결할 때 대부분의 임대인·임차인은 표준 계약서 샘플 을 활용합니다. 그러나 현실에서는 샘플 계약서만으로는 부족합니다. 임대차 분쟁의 상당수가 계약서의 빈틈에서 발생하기 때문입니다. 특히 법원 판례에서도 특약 조항 이 분쟁의 향방을 좌우하는 사례가 많습니다. 이번 글에서는 주택임대차보호법(주임법) 과 민법 , 그리고 실제 판례를 바탕으로 주택임대차 계약 시 반드시 포함해야 할 특약 문구를 정리합니다. 자동 목차 1. 왜 계약서 샘플만으로는 위험한가 2. 주택임대차에서 특약의 법적 효력 3. 반드시 넣어야 할 특약 문구 5가지 4. 자주 발생하는 분쟁 사례와 교훈 5. 최신 판례가 보여주는 핵심 포인트 6. 결론 – 주택임대차 계약의 생명선은 특약 1. 왜 계약서 샘플만으로는 위험한가 표준 계약서에는 기본적인 법적 틀은 담겨 있지만, 보증금 반환 기한, 원상회복 범위, 관리비 분담, 중도해지 사유 등 세부 사항은 빠져 있습니다. 주택 거래에서는 금액이 크고 이해관계가 민감하기 때문에, 특약으로 개별 상황을 구체화하지 않으면 분쟁 발생 확률이 매우 높습니다. 2. 주택임대차에서 특약의 법적 효력 임의규정 에 관한 사항은 특약이 우선합니다(민법 제105조). 주임법 제10조(강행규정) 은 임차인에게 불리한 약정은 무효로 규정하고 있습니다. 즉, 임대인의 책임을 전부 면제하거나 임차인의 권리를 박탈하는 특약은 무효 가 되므로, 반드시 법이 허용하는 범위에서 작성해야 합니다. 3. 반드시 넣어야 할 특약 문구 5가지 보증금 반환 기한 및 방법 “계약 종료일로부터 ○영업일 이내에 보증금을 반환한다. 지연 시 법정이율 또는 약정이율의 지연손해금을 가산한다.” → 판례는 보증금 반환과 주택 인도(열쇠 반환)...

핵심 한 줄 — 계약은 순서와 기록이 전부입니다. 등기부→특약→잔금·열쇠·인수인계서→전입(대항력)·확정일자(우선변제권)→보증보험 —이 루틴만 지키면 분쟁 확률은 눈에 띄게 줄어듭니다. 1) 실수 #1. 등기부등본·말소기준권리 를 대충 본다 왜 위험한가 근저당·가압류 등 선순위 권리 가 보증금보다 크면, 경매 시 보증금 회수가 어려워집니다. 말소기준권리를 잘못 읽으면 위험이 눈앞인데도 못 봅니다. 예방법(바로 적용) 갑구/을구 모두 확인하고 말소기준권리 를 표기합니다. 안전선 가이드로 보증금+선순위채권 ≤ 시세의 90% 를 목표(상품 심사상 일반적 실무 기준). 초과 시 협상·철회 고려. 뒤의 우선순위 판단일 (‘대항력 발생일’ vs ‘확정일자일’ 중 늦은 날)로 새로 생긴 권리와 비교합니다. 2) 실수 #2. 전입신고·확정일자 를 미루거나 순서를 헷갈린다 왜 위험한가 대항력 은 집에 들어가 살고(인도) + 전입신고 를 마치면 다음 날 0시 부터 켜집니다(기본 방패). 우선변제권 은 여기에 확정일자 까지 더할 때 완성됩니다. 순위 판단 기준 은 ‘대항력 발생일’과 ‘확정일자 부여일’ 중 더 늦은 날 입니다. 확정일자가 늦으면 앞선 가압류에 밀릴 수 있죠. 예방법(바로 적용) 입주 당일 전입신고 → 같은 날 확정일자 루틴으로 고정(전자확정일자: 인터넷등기소(iros) 사용). 증액·갱신 때는 새 계약서로 확정일자 재부여 까지가 세트. 3) 실수 #3. 특약 이 빈약해서 분쟁이 길어진다 왜 위험한가 하자·원상복구·중도해지·관리비 같은 민감 이슈는 일반조항만으론 모호합니다. 문장이 애매하면 시간이 길어집니다. 예방법(복붙 템플릿) 하자·수리 : “계약일 기준 하자목록 별지 첨부. 중대한 하자 00일 내 무상수리 , 미이행 시 임차인은 보증금 일부 유보 가능.” 원상복구 : “통상 사용·경과는 ...

핵심 한 줄 — 집에 들어가 전입신고 를 하면 기본 방패(대항력)가 생기고, 확정일자 로 배당에서 앞줄 에 서며, 혹시 못 돌려받는 상황엔 보증보험 으로 현금화 안전망 , 마지막으로 임차권등기 로 이사하면서도 권리 유지 . 이 흐름만 기억하면 보증금 방어가 훨씬 쉬워집니다. 🔎 목차 왜 ‘세 가지 장치’를 같이 써야 할까? 전세보증금 보호는 퍼즐처럼 맞춰야 그림이 완성됩니다. 전입신고 + 입주 : 집에 들어가 살고 전입신고까지 하면, 다음 날 0시부터 “이 집은 내 계약이 있어요”라고 제3자에게 주장할 수 있는 힘(대항력)이 켜집니다. 확정일자 : 계약서에 날짜 도장을 받아 두면, 혹시 집이 경매로 넘어가도 배당에서 앞순위 에 설 기회를 잡습니다. 보증보험(전세금 반환보증) : 말 그대로 임대인이 못 줄 때 대신 지급 해 주는 안전망입니다. 임차권등기명령 : 만기 뒤에 돈을 못 받아도 등기 를 해 두면 권리를 유지한 채 새 집으로 이사 할 수 있습니다. 이 네 줄기를 타이밍 에 맞춰 연결하는 것이 전부입니다. 어렵게 느껴지면, 아래 상황별 시나리오 만 따라오세요. 상황 A. 새로 전세계약을 했다면 입주 당일 전입신고까지 마칩니다. “다음 날 0시”부터 대항력이 켜집니다. 확정일자 는 가능한 같은 날 받습니다. 전입만 해두고 확정일자가 늦으면, 실제 순위 판단은 확정일자 날을 기준으로 보는 일이 많습니다. 보증보험 을 검토합니다. 선순위 근저당이 과하게 잡혀 있거나 집값 대비 보증금이 과하면 가입이 어려울 수 있으니, 등기부·선순위 채권을 먼저 점검하세요. 서랍에 계약서 원본 과 확정일자 영수증 을 함께 보관합니다. 사진으로 클라우드 백업까지 해두면 더 든든합니다. 상황 B. 계약을 갱신 하거나 보증금을 올렸다면 증액분은 새 돈 으로 봅니다. 기존 확정일자만 믿지 말고, 증...