부동산생활캠프

핵심 한 줄 “현 상태 매도”는 만능 면책이 아닙니다. 민법 제584조 때문에, 알고도 고지하지 않은 하자 는 특약으로도 책임을 피하기 어렵습니다. ※ 법령 근거: 민법 제584조(담보책임면제의 특약). (시행 2025. 1. 31.) 잔금까지 다 치르고, 이사까지 끝났는데… 갑자기 욕실 누수가 터집니다. 매수인이 연락하자 매도인은 담담하게 한마디 합니다. “계약서에 ‘현 상태 매도’라고 적었잖아요.” 여기서 많은 분들이 오해합니다. “그럼 끝이네?” 그런데 실무에서는 반대로 터지는 경우가 많습니다. 특약이 있다고 해서 ‘무조건 면책’이 되는 게 아니라 , 사안에 따라 특약이 오히려 분쟁의 불씨 가 되기도 하거든요. 오늘 글은 “하자 면책 특약”을 법리(민법) + 판례 구조 로 딱 정리합니다. 읽고 나면, 계약서 한 줄을 어떻게 써야 ‘진짜로’ 분쟁이 줄어드는지 감이 잡히실 겁니다. 📌 목차 목차 접기/펼치기 1. 하자 면책 특약의 출발점: “원칙 유효” + “예외 존재” 매매에서 하자 문제는 기본적으로 민법 제580조(하자담보책임) 틀에서 시작합니다. 다만 이 규정은 강행규정이 아니라서, 당사자 합의로 책임을 배제·경감·가중 하는 특약을 둘 수 있습니다. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카9282 처분문서(매매계약서)에 하자담보책임 면책 특약 이 있으면, 그 문언과 거래경위에 따라 특약의 범위를 정확히 해석 해야 한다는 취지에서 특약 해석을 잘못한 원심을 파기한 사례입니다. → “면책 특약은 존재할 수 있고(원칙 유효), 다만 문언/맥락 해석이 승패를 가른다”는 실무 힌트를 줍니다. 2. “현 상태 매도”가 만능이...

※ 이 글은 실무에서 자주 터지는 누수·하자 분쟁을 “계약 유형(매매/임대차/신축)”별로 정리하고, 2026년 기준 판례 흐름에 맞춰 책임 판단 포인트와 대응 절차를 한 번에 정리한 가이드입니다. “입주한 지 3주 만에 천장에서 물이 떨어졌습니다.” “잔금 치르고 나니 욕실 방수 하자가 발견됐습니다.” 누수는 단순 수리 문제가 아닙니다. 누가 책임을 지는지 , 언제까지 청구할 수 있는지 , 입증은 누가 해야 하는지 를 놓치면, 분쟁이 길어지고 비용이 커집니다. 오늘은 2026년 기준 법령·판례 흐름을 반영 해, 누수/하자 분쟁에서 책임 기준과 대응 전략 을 실무형으로 정리합니다. 핵심 1 하자 존재 시점(계약 당시 존재?) 핵심 2 원인(전용/공용/윗집/구조/시공) 핵심 3 통지·증거(사진·내용증명·진단보고서) 📌 목차 목차 접기/펼치기 1. 누수·하자 책임 판단의 기본 구조 누수 분쟁은 결국 “하자가 언제 있었고(시점), 누구의 관리 영역이었는가(영역), 원인이 무엇인가(원인)” 로 정리됩니다. 법원은 감정적 사정을 길게 보지 않습니다. 증거로 구조를 맞추는 쪽 이 유리합니다. 실무 체크 포인트 계약 유형: 매매 / 임대차 / 신축(하자보수) 발견 시점: 잔금 전·후 / 입주 전·후 / 사용검사일 기준(신축) 원인 구분: 전용배관(세대) vs 공용배관(관리주체) vs 윗집 과실 2. 매매 계약에서 누수 하자 책임 (민법 하자담보) 매매에서는 원칙적으로 매도인의 하자담보책임 문제가 됩니다. (민법 제580조 등) 최근 판례 흐름은 “ 잔금 이후 발견 ”만으로 매도인이 자동 면책되는 구조가 아닙니다. 계약 당시 존재한 잠복...

전·월세 특약은 계약 자유의 영역이지만, 주택임대차보호법 강행규정에 반하면 무효 또는 효력 제한이 됩니다. 계약갱신청구권 사전 포기, 과도한 위약금 등 판례 쟁점을 2026년 실무 기준으로 정리했습니다. 전·월세 계약서에서 분쟁이 터지는 지점은 의외로 “본문”이 아니라 특약 한 줄 인 경우가 많습니다. 현장에서 가장 자주 듣는 말도 비슷해요. “인터넷에서 본 특약 문구 그대로 넣으면 되는 거죠?” 결론부터 말하면, 상황에 따라 위험합니다. 특약은 계약 자유의 원칙 아래 폭넓게 쓸 수 있지만, 「주택임대차보호법」의 강행규정 과 충돌하면 무효 또는 효력 제한 이 될 수 있습니다. 핵심 한 줄 특약은 “많이 쓰는 것”보다 법과 충돌하지 않게 쓰는 게 먼저입니다. 그리고 분쟁이 잦은 상황(대출·보증보험·명도·하자·담보변동)은 특약으로 미리 ‘절차’를 못 박아야 합니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 특약의 법적 효력: 어디까지 유효한가 무효/효력 제한이 되는 특약의 공통 패턴 전세 계약 필수 특약 템플릿(법령·판례 반영) 월세 계약 필수 특약 템플릿(하자·관리·연체) 대출·보증보험 특약 템플릿(2026 필수) 명도·잔금 분쟁 예방 특약 템플릿 계약갱신청구권·권리포기 특약의 한계 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 특약은 가능하지만, 강행규정(임차인 보호) 과 충돌하면 무효/제한 2026년 분쟁 키워드: 대출...

전세가율은 법이 보호하는 기준이 아닙니다. 판례가 보호하는 것은 대항력과 우선변제권입니다. 경매 배당 구조에서 (전세금+선순위채권) 대비 시세 여유가 줄어들 때 왜 위험해지는지 2026년 실무 기준으로 정리했습니다. 전세 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다. “전세가율이 90% 넘는다는데 괜찮은 거죠?” 겉으로 보면 큰 문제 없어 보이지만, 실무에서는 전세가율이 높다는 말 자체가 경고 신호 가 되는 경우가 많습니다. 특히 2026년처럼 가격 변동성이 존재하는 시장에서는 더욱 그렇습니다. 핵심 한 줄 법은 전세가율을 보호하지 않습니다. 법이 보호하는 것은 대항력과 우선변제권 뿐입니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전세가율이란 무엇인가 법은 무엇을 보호하는가(판례 포인트) 전세가율이 위험해지는 구조 선순위 담보와 배당 구조(실전 계산식) 몇 %부터 경계해야 할까 2026년 시장에서 더 위험한 이유 실전 판단 체크리스트 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 관련 태그 ⚡ 3초 요약 전세가율은 ‘시장 지표’이고, 법이 보호하는 건 대항력·우선변제권 위험의 핵심은 (전세금+선순위채권) ÷ 시세 구조 90% 이상 구간은 하락기에 깡통전세·역전세 위험 이 빠르게 커짐 1. 전세가율이란 무엇인가 전세가율은 간단한 계산식입니다. 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가격 × 100 하지만 이 숫자는 단순 비율이 아니라 ‘하락 시 버틸 수 있는 여유 폭(완충지대)’ 을 보여주는 지표입니다. 전세가율이 높을수록 완충지대가 얇고, 시장이 흔들릴 때 위험이 빠르게 커집니다. 2. 법은 무엇을 보호하는가 법은 전세가율을 보호하지 않습니다. 법이 보...

전세보증보험은 법에서 자동 보장되는 권리가 아닌 보험계약입니다. 판례·실무 기준으로 보험사가 대항력·우선변제 가능한 구조인지, 깡통전세·선순위 과다 여부로 가입을 거절하는 이유를 2026년 기준으로 정리했습니다. 전세 상담에서 요즘 가장 많이 듣는 질문이 이겁니다. “전세보증보험만 들면 안전한 거 아닌가요?” 맞습니다. 가입만 ‘되면’ 전세금 리스크를 크게 줄일 수 있어요. 그런데 현장에서는 ‘가입할 수 있을 것 같다’와 ‘실제로 가입된다’ 사이의 간극이 생각보다 큽니다. 2026년 들어 보험사 심사가 더 보수적으로 바뀌면서, 거절 사유 를 모르고 계약을 진행했다가 뒤늦게 발이 묶이는 사례가 늘었습니다. 핵심 한 줄 전세보증보험은 법에서 자동으로 보장되는 권리가 아니라 보험사와 체결하는 ‘보험계약’ 입니다. 그래서 보험사는 “사고 가능성”을 먼저 보고, 위험하면 가입을 거절할 수 있습니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전세보증보험, 왜 ‘가입 가능 여부’부터 따져야 하나 전세보증보험의 구조(보험사가 보는 포인트) 가입 기본 조건 5가지 가입 거절 사유 TOP 8 ‘될 줄 알았는데 거절’되는 대표 패턴 계약 전 10분 체크리스트(실전) 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 전세보증보험은 보험계약 이라 보험사가 위험하면 거절 가능 보험사는 “대항력·우선변제 가능한 계약인가”부터 심사 거절 1위는 깡통전세 구조 + 선순위 과...

전입신고와 확정일자 순서가 왜 중요한지 판례 기준으로 정리했습니다. 대항력은 점유·전입 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 발생하고, 우선변제 순위는 확정일자 부여 시점이 기준이 되는 이유를 2026년 실무 흐름에 맞춰 설명합니다. 전세계약 상담에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 이겁니다. “전입신고랑 확정일자, 뭐가 먼저인가요?” 둘 다 하면 되는 것처럼 보이지만, 실무에서는 ‘언제’ ‘어떤 순서로’ 했느냐 에 따라 전세금 우선순위 가 달라지는 경우가 실제로 있습니다. 특히 2026년처럼 깡통전세·역전세 리스크가 남아 있는 환경에서는 하루 차이 가 결과를 바꾸는 장면을 더 자주 보게 됩니다. 핵심 한 줄 전입신고는 대항력 , 확정일자는 우선변제 순위 를 만듭니다. 그리고 판례상 대항력은 요건을 갖춘 ‘다음 날 0시’부터 발생합니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전입신고·확정일자, 역할이 완전히 다릅니다 전입신고: 대항력(판례상 ‘다음 날 0시’) 확정일자: 우선변제권의 ‘순서표’ 결론: 가장 안전한 처리 순서 하루 차이로 우선순위가 갈리는 구조 실무 사고 TOP 6(주말·공휴일이 함정) 전세 계약 전 10분 체크리스트 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 전입신고 = 대항력(점유+전입 요건 후 다음 날 0시 ) 확정일자 = 우선변제권 순위 기준(대항력 전제) 안전 원칙: 이사 당일 전입 + 같은 날 ...

전세금 못 받을 때 대응 순서를 판례 기준으로 정리했습니다. 내용증명으로 반환 요구 시점을 고정하고, 임차권등기로 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 소송으로 채권을 확정하는 이유를 2026년 실무 흐름에 맞춰 설명합니다. 전세계약이 끝났는데 전세금이 안 나오는 순간, 머리가 하얘집니다. 집주인은 “조금만 기다려 달라”는 말을 반복하고, 검색을 해보면 내용증명·임차권등기·소송 이 한꺼번에 쏟아지죠. 그런데 전세금 분쟁에서 가장 큰 손해는 “무엇을 하느냐”보다 어떤 순서로 하느냐 에서 시작되는 경우가 많습니다. 실무에서도, 판례에서도, 결국은 ‘요건·시점·증거’ 가 결과를 가릅니다. 핵심 한 줄 전세금 대응은 감정 순서가 아니라 구조 순서 로 가야 합니다. 내용증명(종료·요구를 문서로 고정) → 임차권등기(이사해도 권리 유지) → 소송(채권 확정) → 집행/배당(현실 회수) 📌 목차 목차 펼치기/접기 왜 ‘순서’가 판례에서 갈리는가 0단계: 지금 먼저 확인할 5가지(체크리스트) 1단계: 내용증명(종료·요구를 문서로 고정) 2단계: 임차권등기(이사해도 권리 유지) 3단계: 소송(채권 확정) — 하지만 ‘자동 회수’는 아님 많이 하는 실수 TOP 6(여기서 손해 납니다) 상황별 빠른 판단 가이드 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 내용증명 : 종료 의사·반환 요구 ‘시점’과 ‘증거’ 고정 임차권등기 : 전출(이사)해도 대항력...