부동산생활캠프

전세가율은 법이 보호하는 기준이 아닙니다. 판례가 보호하는 것은 대항력과 우선변제권입니다. 경매 배당 구조에서 (전세금+선순위채권) 대비 시세 여유가 줄어들 때 왜 위험해지는지 2026년 실무 기준으로 정리했습니다. 전세 상담을 하다 보면 이런 질문을 자주 받습니다. “전세가율이 90% 넘는다는데 괜찮은 거죠?” 겉으로 보면 큰 문제 없어 보이지만, 실무에서는 전세가율이 높다는 말 자체가 경고 신호 가 되는 경우가 많습니다. 특히 2026년처럼 가격 변동성이 존재하는 시장에서는 더욱 그렇습니다. 핵심 한 줄 법은 전세가율을 보호하지 않습니다. 법이 보호하는 것은 대항력과 우선변제권 뿐입니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전세가율이란 무엇인가 법은 무엇을 보호하는가(판례 포인트) 전세가율이 위험해지는 구조 선순위 담보와 배당 구조(실전 계산식) 몇 %부터 경계해야 할까 2026년 시장에서 더 위험한 이유 실전 판단 체크리스트 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 관련 태그 ⚡ 3초 요약 전세가율은 ‘시장 지표’이고, 법이 보호하는 건 대항력·우선변제권 위험의 핵심은 (전세금+선순위채권) ÷ 시세 구조 90% 이상 구간은 하락기에 깡통전세·역전세 위험 이 빠르게 커짐 1. 전세가율이란 무엇인가 전세가율은 간단한 계산식입니다. 전세가율 = 전세금 ÷ 매매가격 × 100 하지만 이 숫자는 단순 비율이 아니라 ‘하락 시 버틸 수 있는 여유 폭(완충지대)’ 을 보여주는 지표입니다. 전세가율이 높을수록 완충지대가 얇고, 시장이 흔들릴 때 위험이 빠르게 커집니다. 2. 법은 무엇을 보호하는가 법은 전세가율을 보호하지 않습니다. 법이 보...

전세보증보험은 법에서 자동 보장되는 권리가 아닌 보험계약입니다. 판례·실무 기준으로 보험사가 대항력·우선변제 가능한 구조인지, 깡통전세·선순위 과다 여부로 가입을 거절하는 이유를 2026년 기준으로 정리했습니다. 전세 상담에서 요즘 가장 많이 듣는 질문이 이겁니다. “전세보증보험만 들면 안전한 거 아닌가요?” 맞습니다. 가입만 ‘되면’ 전세금 리스크를 크게 줄일 수 있어요. 그런데 현장에서는 ‘가입할 수 있을 것 같다’와 ‘실제로 가입된다’ 사이의 간극이 생각보다 큽니다. 2026년 들어 보험사 심사가 더 보수적으로 바뀌면서, 거절 사유 를 모르고 계약을 진행했다가 뒤늦게 발이 묶이는 사례가 늘었습니다. 핵심 한 줄 전세보증보험은 법에서 자동으로 보장되는 권리가 아니라 보험사와 체결하는 ‘보험계약’ 입니다. 그래서 보험사는 “사고 가능성”을 먼저 보고, 위험하면 가입을 거절할 수 있습니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전세보증보험, 왜 ‘가입 가능 여부’부터 따져야 하나 전세보증보험의 구조(보험사가 보는 포인트) 가입 기본 조건 5가지 가입 거절 사유 TOP 8 ‘될 줄 알았는데 거절’되는 대표 패턴 계약 전 10분 체크리스트(실전) 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 전세보증보험은 보험계약 이라 보험사가 위험하면 거절 가능 보험사는 “대항력·우선변제 가능한 계약인가”부터 심사 거절 1위는 깡통전세 구조 + 선순위 과...

전입신고와 확정일자 순서가 왜 중요한지 판례 기준으로 정리했습니다. 대항력은 점유·전입 요건을 갖춘 다음 날 0시부터 발생하고, 우선변제 순위는 확정일자 부여 시점이 기준이 되는 이유를 2026년 실무 흐름에 맞춰 설명합니다. 전세계약 상담에서 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 이겁니다. “전입신고랑 확정일자, 뭐가 먼저인가요?” 둘 다 하면 되는 것처럼 보이지만, 실무에서는 ‘언제’ ‘어떤 순서로’ 했느냐 에 따라 전세금 우선순위 가 달라지는 경우가 실제로 있습니다. 특히 2026년처럼 깡통전세·역전세 리스크가 남아 있는 환경에서는 하루 차이 가 결과를 바꾸는 장면을 더 자주 보게 됩니다. 핵심 한 줄 전입신고는 대항력 , 확정일자는 우선변제 순위 를 만듭니다. 그리고 판례상 대항력은 요건을 갖춘 ‘다음 날 0시’부터 발생합니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 전입신고·확정일자, 역할이 완전히 다릅니다 전입신고: 대항력(판례상 ‘다음 날 0시’) 확정일자: 우선변제권의 ‘순서표’ 결론: 가장 안전한 처리 순서 하루 차이로 우선순위가 갈리는 구조 실무 사고 TOP 6(주말·공휴일이 함정) 전세 계약 전 10분 체크리스트 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 전입신고 = 대항력(점유+전입 요건 후 다음 날 0시 ) 확정일자 = 우선변제권 순위 기준(대항력 전제) 안전 원칙: 이사 당일 전입 + 같은 날 ...

전세금 못 받을 때 대응 순서를 판례 기준으로 정리했습니다. 내용증명으로 반환 요구 시점을 고정하고, 임차권등기로 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 소송으로 채권을 확정하는 이유를 2026년 실무 흐름에 맞춰 설명합니다. 전세계약이 끝났는데 전세금이 안 나오는 순간, 머리가 하얘집니다. 집주인은 “조금만 기다려 달라”는 말을 반복하고, 검색을 해보면 내용증명·임차권등기·소송 이 한꺼번에 쏟아지죠. 그런데 전세금 분쟁에서 가장 큰 손해는 “무엇을 하느냐”보다 어떤 순서로 하느냐 에서 시작되는 경우가 많습니다. 실무에서도, 판례에서도, 결국은 ‘요건·시점·증거’ 가 결과를 가릅니다. 핵심 한 줄 전세금 대응은 감정 순서가 아니라 구조 순서 로 가야 합니다. 내용증명(종료·요구를 문서로 고정) → 임차권등기(이사해도 권리 유지) → 소송(채권 확정) → 집행/배당(현실 회수) 📌 목차 목차 펼치기/접기 왜 ‘순서’가 판례에서 갈리는가 0단계: 지금 먼저 확인할 5가지(체크리스트) 1단계: 내용증명(종료·요구를 문서로 고정) 2단계: 임차권등기(이사해도 권리 유지) 3단계: 소송(채권 확정) — 하지만 ‘자동 회수’는 아님 많이 하는 실수 TOP 6(여기서 손해 납니다) 상황별 빠른 판단 가이드 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 내용증명 : 종료 의사·반환 요구 ‘시점’과 ‘증거’ 고정 임차권등기 : 전출(이사)해도 대항력...

임차권등기명령의 효력을 판례 기준으로 정리했습니다. 임차권등기 후 전출해도 대항력은 유지되지만, 우선변제 범위는 제한됩니다. 경매 시 배당요구 종기를 놓치면 손해가 나는 이유까지 2026년 실무 기준으로 설명합니다. 전세금이 제때 안 나와서 임차권등기명령 까지 진행한 분들이 요즘 정말 많습니다. 그런데 상담에서 가장 자주 나오는 질문도 늘 비슷합니다. “임차권등기 했으니까 이제 안심해도 되죠?” “이사해도 문제 없죠?” “경매로 가면 자동으로 전세금 돌려받는 거 아닌가요?” 결론부터 말하면, 임차권등기명령은 ‘끝’이 아니라 ‘시작’입니다. 임차권등기명령은 전세금을 자동으로 돌려주는 제도가 아니라, 이사(전출)를 하더라도 기존의 대항력·우선변제권을 ‘유지’ 하기 위한 권리 보전 장치입니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 임차권등기명령의 ‘정확한 의미’ 가장 흔한 착각 3가지(여기서 손해 납니다) 반드시 확인해야 할 7가지 체크포인트 이사해도 되는 경우 vs 조심해야 할 경우 경매로 가면 ‘배당’은 자동이 아닙니다 임차권등기 이후 실무 흐름(권리보전→회수) 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 임차권등기명령 은 ‘회수’가 아니라 권리 유지(보전) 새로운 우선순위를 만들어주지 않음 (선순위보다 앞서지 않음) 경매가 열리면 배당요구 종기 등 절차를 놓치면 손해 1. 임차권등...

임차인 기준으로 등기부등본 보는 법을 2026년 법령·실무 기준으로 정리했습니다. 대항력·우선변제·최우선변제 구조부터 선순위 근저당 판단, 전세금 회수 가능성까지 계약 전 반드시 확인할 포인트를 설명합니다. 전세나 월세 계약을 앞두고 “등기부등본은 봤는데… 솔직히 뭔 말인지 모르겠어요”라는 말을 정말 자주 듣습니다. 이게 정상입니다. 등기부등본은 임차인을 친절하게 안내해주는 문서가 아니거든요. 그런데 한 가지는 분명합니다. 임차인이 등기부를 제대로 못 보면, 보증금은 운에 맡기는 계약 이 됩니다. 2026년 전세 시장은 역전세·깡통전세 위험이 여전히 존재하고, “돌려줄 의지”보다 담보·현금·순위(구조) 가 반환을 결정하는 경우가 많습니다. 이 글의 목표는 딱 하나입니다. “이 집이 경매로 넘어가면 나는 어디 순위에서, 얼마까지 보호받을 수 있지?” 이 질문에 답할 수 있게, 임차인 버전으로 등기부를 읽는 방법을 정리합니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 임차인이 등기부를 보는 ‘진짜 목적’ 대항력·우선변제·최우선변제(이 3개로 정리) 등기부 구성 3분 컷(표제부·갑구·을구) 표제부: 집 자체 리스크(용도·위반건축물) 갑구: 소유자·가압류/가처분·공유 지분 을구: 선순위 담보(근저당) ‘두께’ 계산법 최우선변제(소액임차인) 체크 포인트 보증(반환보증) 가입 가능성을 등기부에서 미리 걸러내기 잔금 직전 ‘등기부 재확인’이 필수인 이유 임차인 위험 신호 체크리스트(바로 걸러내기) 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무...

깡통전세·역전세 위험 신호를 2026년 시장 환경에 맞춰 실전 판별법 7단계로 정리했습니다. 등기부 선순위, 전세가율, 역전세 하락폭, 보증 가입 가능성까지 계약 전 체크리스트로 안내합니다. “이 집 혹시 깡통전세 아닌가요?” “ 역전세 라는데 들어가도 괜찮을까요?” 2026년 전세 시장은 한마디로 ‘반환(돌려줄 능력) 리스크’ 가 커진 환경입니다. 거래는 느린데 대출은 빡빡하고, 전세 시세는 지역별로 흔들리죠. 그래서 지금 전세 계약의 핵심은 “집이 마음에 드는지”보다 전세금이 끝까지 안전한지 로 바뀌었습니다. 이 글은 현장에서 실제로 쓰는 방식대로, 깡통전세·역전세 위험 신호를 ‘숫자/서류/태도’ 로 판별하는 방법을 7단계 체크리스트 로 정리합니다. 📌 목차 목차 펼치기/접기 2026년에 더 위험해진 이유 깡통전세 vs 역전세 차이 위험 신호 ① 등기부등본 위험 신호 ② 전세가율 위험 신호 ③ 역전세 하락폭 실전 판별법 7단계(체크리스트) 2026년 특히 조심할 유형 TOP 6 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 ⚡ 3초 요약 2026 전세는 반환능력(현금) + 순위(등기) 가 핵심 전세가율 90%↑ 면 경보, 95%↑ 면 고위험 보증 가입 가능성·특약(채권양도금지 등)도 계약 전 확인 1. 2026년에 깡통전세·역전세가 더 위험해진 이유 깡통전세·역전세는 보통 1개...