부동산생활캠프

2025년 부동산 투자, 진짜 위험한 건 무엇일까? 10·15 이후 달라진 시장과 법·제도 환경 속에서 투자자들이 반드시 점검해야 할 핵심 리스크를 정리했습니다. 서론｜요즘 투자에서 제일 위험한 건 ‘모르면서 버티는 것’이다 요즘 상담을 하다 보면 공통된 질문이 하나 있습니다. “지금은 그냥 관망이 답 아닌가요?” “떨어지면 사면 되는 거죠?” 예전엔 이런 접근이 통할 때도 있었습니다. 하지만 10·15 이후 시장은 단순한 등락이 아니라 금리·대출·세금·임대·거래 가 동시에 얽힌 구조로 바뀌었습니다. 그래서 2025년에는 “싸게 사면 된다”가 아니라, 리스크를 구조적으로 관리할 수 있느냐 가 성패를 가릅니다. 이 글은 ‘불안’을 키우는 글이 아니라, 투자자들이 실제로 놓치는 리스크를 한 장의 점검표처럼 정리 해 드리는 글입니다. 📌 목차 10·15 이후 리스크가 ‘체감’이 아니라 ‘구조’가 된 이유 2025년 투자 리스크를 키우는 5대 축 리스크 ① 금리·레버리지 리스크 리스크 ② 유동성(거래절벽)·출구 리스크 리스크 ③ 임대차 리스크 (주택/상가) 리스크 ④ 세금·보유비용 리스크 리스크 ⑤ 권리·인허가·하자 리스크 2025 실무 기준 “리스크 줄이는 매수 체크리스트” 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 리스크가 ‘체감’이 아니라 ‘구조’가 된 이유 금리 : “언젠가 내려간다” 전제는 위험 대출 : ‘가능’보다 이자·상환 부담이 본질 거래 : 거래량 감소는 “팔고 끝”을 어렵게 함 임대 : 임대료 조정이 생각보다 빠르게 되지 않음 세금·비용 : 보유 기간이 길어질수록 누적 부담 확대 즉, 2025년 리스크는 ‘운’ 문제가...

왜 부동산 투자자들은 비슷한 실수를 반복할까? 10·15 이후 달라진 시장에서 2025년에도 손실을 부르는 대표적 실수와 피하는 기준을 실무 관점에서 정리했습니다. 서론｜ 요즘 부동산에서 무너지는 이유는 ‘판단 실수’다 상담 현장에서 가장 많이 듣는 말이 있습니다. “그때는 괜찮을 줄 알았어요.” 부동산 투자에서 손실은 대개 ‘운이 없어서’가 아니라, 판단 기준이 한두 개씩 빠진 상태로 결정했기 때문 에 생깁니다. 특히 10·15 이후 에는 금리·대출·임대·세금·거래 속도가 함께 바뀌면서, 예전엔 넘어가던 실수들이 그대로 손실로 연결되는 일이 많아졌습니다. 오늘은 “부동산 투자자들이 자주 하는 실수”를 단순 나열이 아니라, 왜 위험한지 와 현장에서 어떻게 예방하는지 까지 실무 기준으로 정리해 보겠습니다. 📌 목차 10·15 이후, 실수가 더 치명적이 된 이유 실수 ① “싸면 된다”는 가격 집착 실수 ② 대출 ‘가능’이 ‘감당’인 줄 착각 실수 ③ 전세·월세 수요를 ‘느낌’으로 판단 실수 ④ 등기·권리관계를 계약 당일에야 확인 실수 ⑤ 임대차보호법을 ‘남 얘기’로 생각 실수 ⑥ 상가 공실을 가볍게 봄 실수 ⑦ 분양 자료(수익률)만 믿고 결정 실수 ⑧ 출구 전략 없이 “언젠가 오른다” 실수 ⑨ 세금은 나중에 생각해도 된다는 착각 꼭 확인해야 할 사항(현장 체크리스트) 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후, 실수가 더 치명적이 된 이유 10·15 이후 시장의 특징은 한마디로 “버티기 비용이 커졌다” 입니다. 금리는 쉽게 내려오지 않고, 거래는 느려졌고, 임대료는 경직되는 경향이 강해졌습니다. 예전에는 작은 실수도...

하락장에서는 기다리기만 하면 될까? 10·15 이후 달라진 시장에서 2025년에도 살아남는 부동산 투자 원칙 7가지를 실무 기준으로 정리했습니다. 하락장에서는 ‘수익’보다 ‘생존’이 먼저다 하락장이 오면 사람들은 보통 이렇게 말합니다. “지금은 기다리는 게 맞죠.” “조금 더 떨어지면 그때 사야죠.” 이 말 자체는 틀리지 않습니다. 하지만 10·15 이후 하락장 에서는 이 말만 믿고 버티는 것도 상당히 위험해졌습니다. 지금의 하락장은 단순한 가격 조정이 아니라 금리·대출·임대·법·제도가 동시에 작동하는 구조적 하락장 이기 때문입니다. 그래서 2025년 현재 부동산 투자는 “언제 사느냐”보다 어떤 원칙을 지키느냐가 생존을 좌우하는 시장 이 되었습니다. 📌 목차 10·15 이후 하락장이 이전과 근본적으로 다른 이유 하락장에서 특히 위험해진 법·제도 환경 원칙 ① 버틸 수 없는 구조는 애초에 투자하지 않는다 원칙 ② 가격보다 ‘왜 이 가격인지’를 먼저 본다 원칙 ③ 대출은 ‘나오는지’가 아니라 ‘감당 가능한지’ 원칙 ④ 수요가 이미 검증된 곳만 본다 원칙 ⑤ 출구가 막히는 구조는 무조건 피한다 원칙 ⑥ 분양 논리는 하락장에서 통하지 않는다 원칙 ⑦ 기다릴 수 있는 사람만 투자한다 자주 묻는 질문(FAQ) 마무리 글 1. 10·15 이후 하락장이 이전과 근본적으로 다른 이유 이번 하락장의 본질은 “가격이 떨어진다”가 아니라 버티는 비용이 과거보다 훨씬 커졌다는 점 입니다. 금리: 낮아질 거라는 전제가 약해짐 대출: 규제보다 ‘이자 부담’이 핵심 거래: 줄었지만 보유 비용은 그대로 과거 하락장은 “조금만 버티면 회복된다”는 기대가 있었지만, 지금은 ...

월세만 나오면 괜찮을까? 10·15 이후 달라진 시장에서 2025년 수익형 부동산 투자가 왜 어려워졌는지, 지금도 버틸 수 있는 구조와 기준을 정리했습니다. 수익형 부동산, 더 이상 자동 수익 자산이 아니다 예전에는 수익형 부동산을 이렇게 설명하곤 했습니다. “시세는 안 올라가도 월세만 꾸준히 나오면 괜찮다.” 하지만 10·15 이후 , 이 공식은 더 이상 안전하지 않습니다. 월세는 정체되는데 금리·세금·관리비는 올라가고, 공실이 생기면 회복까지 시간이 오래 걸립니다. 2025년의 수익형 부동산은 ‘수익을 내는 자산’이 아니라 ‘구조가 버텨주는 자산’만 살아남는 시장 으로 바뀌었습니다. 이제는 “얼마를 벌까”보다 “이 구조로 몇 년을 버틸 수 있을까” 를 먼저 따져야 합니다. 📌 목차 10·15 이후 수익형 부동산 시장이 근본적으로 바뀐 이유 수익형 부동산에 직접 영향을 주는 핵심 법·제도 변화 2025년 수익형 부동산이 특히 어려운 구조적 이유 2025년 수익형 부동산 투자 판단 기준 5가지 유형별 전략: 주택·오피스텔·상가의 현실적 접근 지금 시점에서 반드시 피해야 할 투자 구조 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 수익형 부동산 시장이 근본적으로 바뀐 이유 10·15 이후 시장 변화의 핵심은 가격이 아니라 ‘수익 구조’ 입니다. 금리 상승으로 레버리지 기반 투자가 흔들렸고, 임대료는 정체되거나 경직되었으며, 보유 비용(세금·유지비) 체감이 커지면서 순수익이 줄었습니다. 과거에는 “월세가 이자보다 조금만 많으면 된다”는 계산이 가능했지만, 지금은 월세 – 이자 – 세금 – 관리비 = 실질 현금흐름 이 명확히 드러나는 구조입니다. 그래서 같...

오피스텔 투자는 정말 끝났을까? 10·15 이후 달라진 시장에서 2025년에도 수익이 남는 오피스텔의 조건과 반드시 피해야 할 투자 기준을 실무 관점에서 정리했습니다. ｜오피스텔 투자는 끝난 게 아니라, 기준이 완전히 바뀌었다 요즘 오피스텔 이야기를 꺼내면 대부분 이런 반응이 돌아옵니다. “오피스텔은 이제 답 없지 않나요?” “공실 많고, 세금도 세고, 팔기도 힘들다던데요.” 이 말, 절반은 맞고 절반은 틀립 니다. 오피스텔이 끝난 게 아니라 ‘기준 없이 접근하는 오피스텔 투자’가 끝난 것 입니다. 특히 10·15 이후 금리·세제·임대차 환경이 동시에 바뀌면서, 오피스텔은 잘 고르면 아직 수익이 남는 자산이 되었고, 잘못 고르면 회복이 거의 불가능한 자산이 되었습니다. 2025년 오피스텔 투자는 더 이상 감이나 기대감으로 접근할 수 있는 영역이 아닙니다. 법·제도·수익 구조를 함께 보는 기준 투자 의 영역입니다. 📌목차 10·15 이후 오피스텔 투자 환경이 근본적으로 달라진 이유 2025년 오피스텔 투자에 직접 영향을 주는 법·제도 지금 오피스텔이 특히 힘들어 보이는 구조적 이유 2025년 오피스텔 투자 판단 기준 5가지 지금 시점에서 반드시 피해야 할 오피스텔 실무에서 통하는 오피스텔 대응 전략 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 오피스텔 투자 환경이 근본적으로 달라진 이유 10·15 이후 오피스텔 시장의 변화는 가격 조정이 아니라 수익 구조 변화 입니다. 금리 상승 → 레버리지 투자 붕괴 월세 정체 → 수익률 압박 보유 비용 상승 → 순수익 감소 과거에는 “월세 조금 나오면 버티자”는 전략이 가능했지만, ...

프랜차이즈가 들어오면 상권이 무조건 살아날까? 10·15 이후 달라진 시장에서 호재가 리스크가 되는 순간과 상가주·투자자가 체크할 기준을 정리했습니다. ｜프랜차이즈가 들어오면 상권은 정말 살아날까? 상가 상담 현장에서 가장 자주 듣는 질문 중 하나는 이것입니다. “프랜차이즈 하나만 들어오면 상권이 살아난다던데, 맞지 않나요?” 과거에는 어느 정도 맞는 말이었습니다. 프랜차이즈는 브랜드 인지도, 안정적인 초기 매출, 유동인구 흡인력을 갖고 있었기 때문입니다. 하지만 10·15 이후 상권 구조가 바뀌면서 , 프랜차이즈 입점은 상권을 살리는 경우와 오히려 상권을 더 빨리 소모시키는 경우로 명확히 갈리기 시작했습니다. 2025년 현재 프랜차이즈는 더 이상 상권의 ‘보증수표’가 아닙니다. 이제는 상권 구조를 장기간 고정시키는 ‘변수’ 로 보는 편이 현실적입니다. 📌목차 10·15 이후 프랜차이즈 효과가 달라진 이유 상가건물 임대차보호법이 프랜차이즈 상권에 미친 영향 프랜차이즈 입점의 긍정적 효과가 나타나는 경우 프랜차이즈가 상권을 망치는 구조 프랜차이즈 입점이 유리한 상권의 실무 조건 상가주·투자자가 반드시 던져야 할 질문 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 프랜차이즈 효과가 달라진 이유 10·15 이후 상권에서 가장 크게 바뀐 점은 ‘버티는 장사’가 어려워졌다는 사실 입니다. 인건비·원가 상승, 소비의 목적형·예약형 전환, 자영업 진입 감소가 동시에 나타났고, 이 환경에서는 프랜차이즈라고 해도 예전처럼 안정적으로 버티기 어렵습니다. 여기에 임차인 보호 중심 정책 강화 가 더해지면서, 프랜차이즈 입점은 상권에 ‘활력’보다 ‘고정 효과’ 를 남기는 ...

상가 투자, 이제는 골라야 합니다. 10·15 이후 시장 변화 속에서 2025년에도 버틸 수 있는 상가 투자 지역의 판단 기준과 대응 전략을 정리했습니다. ｜요즘 상가 시장에서 ‘유망 지역’이라는 말이 가장 위험하다 요즘 상가 투자 상담을 하다 보면 이 질문을 정말 자주 듣습니다. “2025년에도 상가 투자, 그래도 유망한 지역은 있지 않나요?” 이 질문 자체가 10·15 이후 상가 시장의 현실 을 그대로 보여줍니다. 과거에는 유동인구가 많고 아파트 입주가 이어지며 개발 호재가 있으면 “유망 지역”이라는 말이 자연스럽게 따라붙었습니다. 하지만 2025년 현재는 유망하다고 불리던 지역에서 공실이 늘고, 신축 상가부터 흔들리는 장면이 반복되고 있습니다. 이제 상가 투자는 “유망 지역을 찾는 투자”가 아니라 유망할 수밖에 없는 구조를 가진 지역만 선별해 대응하는 투자 로 바뀌었습니다. 📌목차 10·15 이후 상가 투자 환경이 근본적으로 바뀐 이유 상가건물 임대차보호법이 상가 시장에 미친 영향 ‘유망 지역’이 공실 지역으로 바뀌는 공통 신호 2025년 상가 투자 유망 지역의 실무 조건 3가지 유망 지역에서도 반드시 필요한 대응 전략 지금 시점에서 피해야 할 상가 투자 유형 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 상가 투자 환경이 근본적으로 바뀐 이유 10·15 이후 상가 시장의 변화는 단순한 경기 침체가 아닙니다. 상가를 둘러싼 구조 자체가 바뀌었습니다. 자영업 구조 변화: 신규 창업 급감, 폐업 증가 소비 구조 변화: 목적형·예약형 소비 확대 금융 환경 변화: 대출·이자 부담 증가 이 환경에서는 과거처럼 “시간이 해결해주는 상가”가 거의 ...

유동인구는 많은데 왜 상권은 무너질까? 10·15 이후 달라진 시장에서 유동인구·상권 데이터를 그대로 믿으면 실패하는 이유와 실전 분석 기준을 정리했습니다. 유동인구·상권 데이터 분석법 완전 정리｜10·15 이후, 왜 숫자만 믿으면 실패할까 ｜유동인구는 그대로인데, 왜 상권은 죽어갈까 상권 상담을 하다 보면 요즘 가장 많이 나오는 질문이 있습니다. “유동인구는 여전히 많은데, 왜 상가는 계속 비어갈까요?” 이 질문 하나에 10·15 이후 상권 시장의 본질적인 변화 가 모두 담겨 있습니다. 과거에는 유동인구가 많고 상권이 커 보이면 “될 자리”로 판단하는 경우가 많았습니다. 하지만 2025년 현재는 유동인구 수치는 유지되는데도 매출·임대 수요·지속성이 급격히 약해진 상권이 빠르게 늘고 있습니다. 이제 유동인구 데이터는 “보는 법”이 아니라 해석하는 법 이 완전히 달라져야 합니다. 📌 목차 10·15 이후 상권 분석 기준이 달라진 이유 유동인구 데이터의 법·제도적 한계 유동인구보다 먼저 던져야 할 핵심 질문 시간대·요일별 데이터 해석의 실제 의미 소비로 이어지는 유동인구의 조건 2025년 실패 확률을 줄이는 상권 데이터 판단 기준 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 상권 분석 기준이 달라진 이유 10·15 이후 상권 분석이 어려워진 이유는 단순한 경기 문제 때문이 아닙니다. 다음 세 가지가 동시에 바뀌었습니다. 소비 구조 변화 : 목적형·단기 소비 증가, 체류 감소 자영업 구조 변화 : 신규 창업 감소, 폐업 증가 제도 변화 : 임차인 보호 중심 정책 강화 특히 상가건물 임대차보호법 환경에서는 임차인은 오래 버틸 수 있고, 임대인은 빠른 구조 조정이 어...

임대료를 낮춰도 공실이 해결되지 않는 이유는 따로 있습니다. 10·15 이후 상가 시장 변화 속에서 공실률 증가 지역이 버틸 수 있는지, 지금 정리해야 할지 판단 기준을 제시합니다. ｜지금 상가 시장에서 공실은 ‘시간 문제가 아니다’ 요즘 상가 상담을 하다 보면 예전과 전혀 다른 이야기를 듣게 됩니다. “임대료 조금 덜 받아도 괜찮으니 제발 공실만은 아니었으면 좋겠습니다.” 이 말은 단순한 하소연이 아닙니다. 10·15 이후 상가 시장이 ‘임대료의 시장’에서 ‘존재 여부의 시장’으로 바뀌었다 는 신호에 가깝습니다. 과거에는 상권이 살아 있으면 시간이 해결해줬고, 공실은 잠깐의 공백으로 여겨졌습니다. 하지만 지금은 공실이 길어질수록 상가는 회복이 아니라 구조적 하락 단계 로 진입합니다. 📌 목차 10·15 이후 상가 공실률이 구조적으로 늘어난 이유 공실률 증가 지역의 공통적인 신호 대응 전략 ① 임대료 조정의 ‘법적·실무적 한계선’ 대응 전략 ② 업종 변경과 임차인 기준 재설정 대응 전략 ③ 기다릴 상가 vs 구조 전환할 상가 대응 전략 ④ 매각·용도 변경을 검토해야 할 시점 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 상가 공실률이 구조적으로 늘어난 이유 10·15 이후 상가 공실 문제는 단순한 경기 침체의 결과가 아닙니다. 수요 구조 자체가 바뀌었습니다. 자영업 구조 변화 : 신규 창업 감소, 폐업 증가 소비 방식 변화 : 온라인·배달 중심 고착 정책·제도 변화 : 임차인 보호 중심 정책 강화 특히 상가건물 임대차보호법 환경에서는 임대인이 임차인을 쉽게 교체하기 어렵고, 임대료를 시장 상황만큼 즉각 조정하기도 쉽지 않습니다. 그 결과, 공실은 줄이기...

소형 아파트 월세, 잘 받는데 왜 수익이 안 남을까? 2025년 기준 임대차보호법·보유세·금융 비용과 10·15 이후 시장 변화를 반영해 월세 수익률 구조를 실무 관점에서 분석했습니다. ｜월세는 오르는데, 수익률은 왜 내려갈까? 요즘 소형 아파트를 보면 월세 수요는 분명히 강합니다. 공실 걱정도 적고, 광고를 내면 문의도 빠르게 들어옵니다. 그런데 막상 연말에 정리해 보면 이런 말이 나옵니다. “분명 월세는 잘 받았는데, 생각보다 남은 돈이 없습니다.” 이 현상은 우연이 아닙니다. 10·15 이후 시장 구조 변화 와 법·제도 가 동시에 작동한 결과입니다. 지금의 소형 아파트 월세 투자는 ‘월세가 나오느냐’의 문제가 아니라 ‘정책과 비용 구조를 이기고도 남느냐’ 의 문제입니다. 📌 목차 10·15 이후 소형 아파트 월세 시장의 구조 변화 2025년 월세 수익률을 좌우하는 법·제도 요인 계약갱신요구권이 수익률에 미치는 영향 금융 비용과 보유세가 만든 수익률 압박 소형 아파트 월세 수요는 왜 유지되는가 수익률이 실제로 나오는 소형 아파트 조건 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 소형 아파트 월세 시장의 구조 변화 10·15 이후 부동산 시장의 핵심 흐름은 명확합니다. 매매는 관망, 전세는 부담, 그리고 월세로의 구조적 이동 입니다. 이 과정에서 소형 아파트는 1~2인 가구 증가와 맞물려 “가장 안정적인 월세 상품”처럼 보이게 되었습니다. 하지만 동시에 매입가 하락은 제한적이고, 세금과 금융 비용은 유지되며, 임대인의 가격 결정권은 예전보다 약해졌습니다. 그래서 지금은 겉으로는 안정적이지만, 속은 얇은 실질 수익 구조 가 만들어졌습니다. 2. 2025년 월세 ...

2025년 갭투자, 예전 방식은 통하지 않습니다. 주택임대차보호법·금융 규제와 10·15 이후 시장 변화를 반영해 갭투자가 가능한 지역의 핵심 조건을 실무 기준으로 정리했습니다. 이제 갭투자는 ‘될 수 있는 구조’만 남았다 예전에는 “어디가 갭투자 되나요?”라는 질문이 자연스러웠습니다. 하지만 2025년, 특히 10·15 이후 시장 에서는 이 질문이 이렇게 바뀌어야 합니다. “이 지역, 갭투자가 ‘법·제도상’ 가능하고 ‘실무적으로’ 버틸 수 있는 구조인가?” 이제 갭투자는 대출로 버티는 투자도 아니고, 단기 반등을 노리는 전략도 아닙니다. 법령·금융·전세 구조가 동시에 맞아야만 성립하는 ‘조건부 투자’ 가 되었습니다. 오늘 글은 10·15 이후 변화 를 기준으로, 2025년에 갭투자가 성립될 수 있는 지역 조건을 실무 관점에서 정리합니다. 📌목차 10·15 이후 갭투자 환경이 구조적으로 바뀐 이유 2025년 갭투자의 법·제도적 전제 조건 ① 전세가율 ‘수치’가 아닌 ‘구조’ 조건 ② 실거주·전입 리스크가 낮은 지역 조건 ③ 임대차법 이후 전세 수요의 성격 조건 ④ 금융 접근성이 실제로 가능한가 조건 ⑤ 보유 기간을 감당할 수 있는 지역 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 갭투자 환경이 구조적으로 바뀐 이유 10·15 이후 갭투자가 어려워진 이유는 단순히 “규제가 늘어서”가 아닙니다. 시장의 체질이 바뀌었습니다. 실수요·거주 안정 우선 의 정책 기조 강화 임차인 보호(계약의 안정성) 강화로 전세 회전 속도 둔화 LTV·DSR 등 금융 규제의 실무 적용 강화로 추가 자금 조달이 어려워짐 이 세 가지가 동시에 작...

지분경매, 싸 보인다고 접근하면 위험합니다. 2025년 기준 민법·민사집행법과 10·15 이후 시장 변화, 금융·사법 실무 흐름을 반영해 지분경매 투자 위험요소를 정리했습니다. "2025년 지분경매는 ‘싸서 들어가는 투자"가 아니다 지분경매를 처음 접하면 누구나 같은 생각을 합니다. “시세 대비 너무 싼데, 이 정도면 기회 아닌가?” 하지만 2025년 현재, 지분경매는 가격이 싸 보일수록 위험이 커지는 구조 에 가깝습니다. 특히 10·15 이후 시장에서는 실수요 중심 기조, 금융·법원의 보수적 판단, 분쟁 유발 거래에 대한 경계가 동시에 작용하면서 지분경매 리스크가 과거보다 훨씬 현실적으로 작동 하고 있습니다. 오늘 글은 법령 기준 + 실무 지침 + 10·15 이후 시장 변화 를 함께 반영해, 지분경매 투자에서 반드시 짚어야 할 위험요소를 실무 관점으로 정리합니다. 📌 목차 지분경매의 법적 구조부터 다시 보자 10·15 이후 지분경매 환경이 바뀐 이유 위험요소 ① 공유자 협의 실패(민법 구조상 한계) 위험요소 ② 사용·수익 불가능한 지분의 현실 위험요소 ③ 공유물분할소송, 왜 만능이 아닌가 위험요소 ④ 금융·자금 구조 리스크 위험요소 ⑤ 출구 전략이 막히는 구조 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 지분경매의 법적 구조부터 다시 보자 지분경매는 단순히 “지분을 싸게 사는 경매”가 아닙니다. 민법상 ‘공유’ 구조 위에서 작동하는 고위험 거래입니다. 공유자는 각자 지분을 가질 뿐, 특정 부분을 단독으로 사용할 권리가 항상 생기는 것은 아닙니다. 관리·사용 방식은 공유자 사이의 합의가 중요하고, 처분 단계에서는 더 강한 합의가 요구되는 경우가 많습니다. 즉, 지분...

배당 순위, 등기 순서만 보면 위험합니다. 2025년 기준 민사집행법·임대차보호법·조세채권 규정과 10·15 이후 경매 실무 변화를 반영해 배당 순위를 실전 관점에서 정리했습니다. 요즘 경매에서 더 무서워진 건 ‘배당’이다 경매 상담을 하다 보면 요즘은 이런 말이 더 자주 나옵니다. “권리분석은 맞았는데, 배당에서 생각보다 많이 빠졌어요.” 이 말은 단순 실수가 아니라, 배당 순위를 ‘예전 기준’으로 판단했다는 신호 일 때가 많습니다. 10·15 이후 경매 시장은 실수요·임차인 보호 기조가 강화되고, 법원의 배당·인도 판단도 전반적으로 보수적으로 움직이는 분위기입니다. 그래서 배당 순위는 더 이상 “법원에 맡겨두면 되는 영역”이 아니라, 낙찰 전에 반드시 계산해야 할 리스크 요소 가 되었습니다. 📌 목차 배당 순위가 수익을 좌우하는 이유 배당 순위의 법적 구조 한 번에 정리 말소기준권리와 배당 순위의 결정적 차이 임차인 배당, 2025년 기준으로 다시 보기 근저당·가압류·조세채권 배당 순서 실무 10·15 이후 배당 분쟁이 늘어난 이유 배당표를 입찰 전에 그려야 하는 이유 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 배당 순위가 수익을 좌우하는 이유 배당 순위는 “누가 먼저 받느냐”의 문제가 아닙니다. 실무에서는 배당 순위 하나로 낙찰자가 실제로 부담해야 할 금액 이 갈립니다. 임차인 보증금이 배당으로 정리되는지, 부족분이 낙찰자 부담으로 넘어오는지, 추가 자금 투입이 필요한지까지 연결됩니다. 즉, 배당 순위는 경매의 결산표이자 낙찰자의 실제 손익 계산서 입니다. 2. 배당 순위의 법적 구조 한 번에 정리 배당 순위는 임의로 정해지지 않습니다. 아래 법령 체계 위에서 ...

말소기준권리, 등기 순서만 보면 위험합니다. 2025년 기준 민사집행법·임대차보호법과 10·15 이후 경매 실무 변화를 반영해 말소기준권리를 실전 사례로 정리했습니다. 요즘 경매에서 더 위험해진 ‘말소기준권리 오해’ 경매를 조금이라도 해본 분들이라면 말소기준권리라는 말을 모를 수는 없습니다. 그런데 2025년 현재, 말소기준권리를 안다고 해서 안전한 경매를 하는 건 아닙니다 . 10·15 이후 경매 시장은 임차인 보호에 대한 기준이 더 강화되고, 법원 판단도 과거보다 신중해졌습니다. 그래서 지금은 말소기준권리를 단순히 “등기 순서”로만 이해하면 오히려 위험할 수 있습니다. 오늘은 법령 기준 + 실무 지침 + 2025년 시장 상황 을 함께 반영해, 말소기준권리를 정의가 아니라 실전 사례 중심 으로 정리해보겠습니다. 📌 목차 말소기준권리의 법적 의미부터 다시 보자 말소기준권리의 법령상 근거 등기부에서 말소기준권리를 찾는 정확한 순서 실전 사례 ① 근저당이 말소기준권리인 경우 실전 사례 ② 가압류가 말소기준권리인 경우 실전 사례 ③ 전세권이 있어도 위험한 구조 10·15 이후, 임차인 권리가 더 중요해진 이유 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 말소기준권리의 법적 의미부터 다시 보자 말소기준권리는 단순한 실무 용어가 아닙니다. 경매에서 어디까지 권리를 인정할 것인가 를 가르는 기준선입니다. “경매로 인해 소멸되는 권리와 경매 후에도 존속하는 권리를 가르는 기준이 되는 권리” 여기서 꼭 기억해야 할 포인트는 두 가지입니다. 말소기준권리 이후 에 설정된 권리는 원칙적으로 소멸 대상 말소기준권리 이전 의 권리는 자동으로 없어지지 않음 즉, 말소기준권리는 “정답”...

2025년 경매 입찰가, 예전 공식으로 계산하면 위험합니다. 10·15 이후 달라진 법·제도·대출·임대차 기준을 반영해 실무에서 통하는 경매 입찰가 산정방법을 정리했습니다. [2025년 경매에서 손해 보는 이유는 ‘비싸게 써서’가 아니다] 요즘 경매 낙찰자들 중 상당수가 이렇게 말합니다. “낙찰은 받았는데, 생각보다 남는 게 없습니다.” 이 말의 진짜 의미는 단순합니다. 입찰가를 ‘예전 기준’으로 계산했다는 뜻 입니다. 10·15 이후 경매 시장은 금융은 더 보수적으로, 실수요는 더 신중하게, 매각 속도는 더 느리게 움직입니다. 그래서 2025년 경매 입찰가는 과거처럼 “시세 대비 몇 %”로 정하는 문제가 아니라 법·제도·금융·보유 리스크를 모두 반영한 ‘구조 계산’ 의 문제가 되었습니다. 📌 목차 10·15 이후 경매 시장, 무엇이 달라졌나 입찰가 산정의 출발점은 ‘법적 시세’다 1단계｜2025년 기준 시세 잡는 법 2단계｜임대차보호법 리스크의 금액화 3단계｜대출 규제(LTV·DSR) 실무 반영 4단계｜세금·보유비용을 입찰가에 반영하는 법 5단계｜2025년 실전 입찰가 산정 공식 자주 묻는 질문(FAQ) 함께 읽으면 좋은 글 마무리 글 1. 10·15 이후 경매 시장, 무엇이 달라졌나 10·15 이후 경매 시장의 핵심 변화는 명확합니다. 낙찰가율은 유지되지만 매각은 느려지고, 대출은 규정상 가능해도 실제 실행은 축소되는 분위기가 강합니다. 실수요자는 “싼 물건”보다 “안전한 물건” 을 더 선호합니다. 이 말은 곧 입찰가를 조금만 높게 써도 회수(매각)가 늦어질 위험 이 커졌다는 뜻입니다. 그래서 2025년 입찰가 산정은 ‘공격’보다 ‘회수 구조’가 먼저입니다. 2. 입찰가 산정의 출발점은 ‘법적 시세’다 ...