2025년 상가 보증금 인상, 어디까지 가능한가? 실무자가 짚어주는 임대차보호법 핵심 체크포인트

2025년 상가 보증금 인상, 어디까지 가능한가? 실무자가 짚어주는 임대차보호법 핵심 체크포인트

📌 목차

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상가 임대차계약 갱신 또는 기간 만료 시점에 임대인이 보증금 또는 월세 인상을 요구하는 경우가 많습니다. 하지만 「상가건물 임대차보호법」 제11(차임 등의 증감청구권)조에 따르면, 임대인과 임차인은 경제 사정의 변동, 주변 시세 등의 사유가 있을 경우, 차임 또는 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다. 단, 갱신되는 임대차 계약은 직전 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

⚖️ 현행 상가건물임대차보호법의 적용 요건

2025년 기준 적용 요건은 다음과 같습니다:

구분적용 요건 (2025년 기준)
📍 보증금서울: 6.9억 이하, 수도권: 5.9억 이하, 광역시: 3.7억 이하, 기타: 2.4억 이하
📍 사업자 등록필수
📍 계약서서면 작성 + 확정일자
📍 계약 연속성동일 장소 연속 임대차

이러한 조건을 만족하지 않으면 법적 보호를 받지 못할 수 있으므로, 특히 보증금 금액 초과 여부는 계약 체결 전 반드시 확인해야 합니다.

💸 보증금 인상 시 제한되는 비율과 기준

  • 계약 갱신 시: 5% 초과 불가
  • 신규 계약 또는 자발적 협의는 인상 제한 없음
  • 환산보증금 기준: 월세 포함하여 12% 연환산 적용

예시: 기존 보증금 5,000만원 + 월세 200만원 → 환산 보증금: 2억 5,000만원 → 최대 인상 가능액: 2억 6,250만원 이내 (5% 이내)

⚠️ 적용 제외 대상 확인: 보증금 한도 초과 시 주의

다음 조건에 해당하면 법적 보호를 받기 어렵습니다:

  • 보증금이 지역별 한도 초과
  • 비사업용 단기임대 (예: 임시 행사장, 팝업스토어 등)
  • 전대차 계약이나 전전대 계약에서 실제 임차인이 법적 보호를 받지 못하는 경우

→ 계약 전 보증금이 보호범위 내에 있는지 반드시 확인하세요.

📚 실무 사례로 본 대응 전략

사례 1. 보증금 20% 인상 요구

  • 상황: 계약 갱신 시 임대인이 보증금 20% 인상 요구
  • 조치: 임대인의 20% 인상 요구에 대해 임차인이 조정 신청
  • 결과: 분쟁조정위원회 통해 법적 상한선인 5%로 조정 결정

사례 2. 보증금 초과 계약 

  • 상황: 보증금 7억 원 → 서울 기준 초과
  • 문제점: 법적 보호 미적용 → 인상 요구 수용 불가피
  • 대응법: 계약서에 인상률 제한 조항 명시하거나, 환산보증금 조정 협의 필요

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 갱신 시 10% 이상 인상 요구, 거절 가능한가요?
A1. 가능합니다. 5% 초과 인상은 법 위반입니다.

Q2. 갱신인지 신규계약인지 어떻게 구분하나요?
A2. 동일 장소에서 계약이 이어지면 갱신입니다.

Q3. 보증금 초과 시 전혀 보호 못 받나요?
A3. 임대차보호법은 미적용되나 민법상 보호는 받을 수 있습니다.

🧾 마무리 글

상가 보증금 인상 문제는 단순한 계약 문제가 아니라 사업의 지속성과 직결됩니다. 현행 법령을 이해하고, 임차인의 권리를 지키기 위한 준비를 해두는 것이 무엇보다 중요합니다.

계약 전 법적 기준 확인, 계약 조항 정비, 증거 확보를 통해 *분쟁을 사전에 방지*하고, 문제가 발생하더라도 침착하게 법적으로 대응하시길 바랍니다.


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