2025년 상가임대차보호법, 환산보증금 기준은 얼마? 계산법과 적용 대상 총정리

8월 05, 2025

📌 서론

상가를 임대하거나 임차할 때, 단순히 계약서만 믿었다가는 낭패를 볼 수 있습니다.
특히 ‘상가임대차보호법’이 적용되는 임대차인지는 세입자의 권리를 결정짓는 핵심 요소입니다.
그 중심에는 ‘환산보증금’이라는 기준이 자리하고 있습니다.

2025년 현재 기준으로 환산보증금이 얼마를 초과하면 법적 보호를 받을 수 없는지, 실제 상가 사례에 따라 어떻게 계산되는지, 그리고 보호를 받기 위해 반드시 확인해야 할 체크포인트까지 실무자가 알아야 할 핵심만 콕 집어 정리해드립니다.

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1. 환산보증금이란? – 법적 정의와 도입 배경

환산보증금은 보증금과 월세를 합산하여 상가임대차보호법의 적용 여부를 판단하는 기준입니다.
📘「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조:
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

월세가 낮아도 보증금이 크면 보호받지 못할 수 있고, 반대로 보증금이 적더라도 월세가 높으면 적용 제외될 수 있습니다.

2. 2025년 상가임대차보호법 적용 기준

아래 요건을 충족해야 상가임대차보호법이 적용됩니다.

구분	적용 기준
환산보증금 기준	지역별 상한 이내일 것
사업자등록 가능성	상가로서 실질 사용 중일 것
계약서 및 실거래 일치	허위 금액 기재는 법적 불이익 초래

📌 참고: 단순 계약서만으로 판단하지 않으며, 실제 영업 행위 여부와 건물 용도도 중요합니다.

2025년 현재, 지역별로 기준이 상이하므로 지역에 따라 적용 여부가 달라집니다.

3. 환산보증금 계산법 – 실무 적용 예시 포함

공식: 환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예시① (서울 강남구)
보증금 1억 5천만 원 + 월세 300만 원 → 4억 5천만 원
예시② (부산 해운대구)
보증금 2억 원 + 월세 600만 원 → 8억 원

TIP: 2025년 기준으로 서울 이외 지역은 대부분 7억 미만이면 보호 대상입니다.
단, 갱신계약 시 월세가 인상되면 다시 계산해보는 것이 중요합니다.

4. 지역별 적용 기준 요약 (2025년 최신 기준)

📑 출처: 「상가건물 임대차보호법 시행령 별표」 (2024년 말 개정)

지역구분	환산보증금 상한
서울특별시	9억 원 이하
광역시/세종/수도권 일부	7억 원 이하
그 외 지역	6억 원 이하

※ 최초 계약 기준일이 적용됩니다. 갱신계약 시에는 해당 시점 기준으로 재계산합니다.

✔ 예외:
세입자가 여러 명으로 나뉘어 있는 경우, 개별 계약 단위로 환산보증금이 계산됩니다.

5. 법 적용 제외 사례 및 주의점

법인 명의로 임대한 상가 중 일부 특수 유형
사업자등록이 불가하거나 실제 영업하지 않는 상가
환산보증금 허위 기재(차액 현금 수수 등)

⚠️ 주의: 계약서와 실제 수령 금액이 다르면, 임차인이 불리해질 수 있습니다.

❗ 주의: 환산보증금만으로 모든 것이 결정되지는 않습니다. 계약서상의 명확한 내용과 실질적 영업 실태도 함께 고려됩니다.

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 환산보증금이 기준을 넘으면 보호를 전혀 못 받나요?
A. 일부 조항(갱신요구권, 권리금 보호 등)만 제외되며, 민법상 계약 효력은 여전히 유효합니다.

Q2. 월세가 인상되면 계산 기준도 바뀌나요?
A. 아니요. 최초 계약일 기준으로 적용됩니다. 단, 갱신계약은 별도 계산 필요합니다.

Q3. 건물 전체가 아닌, 세입자 단위로 따로 계산되나요?
A. 네. 개별 임대차 계약 단위로 환산보증금을 산정합니다.

8. 마무리 글

2025년 현재, 상가임대차보호법의 핵심 기준은 ‘환산보증금’입니다.
계약 전에, 갱신할 때 한 번 더 계산하는 습관이 임차인의 권리를 지키는 첫걸음입니다.
정확한 계산이 곧 실전에서의 방어력입니다.

2025년 현재 기준에 따라 본인의 점포가 보호 대상인지 꼭 점검해보세요.
정확한 계산이 곧 권리입니다.

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