전세·월세 계약서 작성 시 반드시 넣어야 할 특약 7가지 (2025 최신 실무 가이드)
2025년 현재 전세·월세 계약에서 가장 많은 분쟁은 계약서의 누락된 특약에서 시작됩니다. 보증금 반환 지연, 관리비·수리비 다툼, 원상복구 범위 논쟁… 모두 특약으로 미리 명시하면 예방할 수 있습니다. 아래에서는 법령·판례·실무 흐름을 반영해 반드시 넣어야 할 7가지 핵심 특약을 현실적으로 정리했습니다. 실제 현장에서 발생하는 분쟁 사례와 함께 구체적인 특약 문구까지 안내하니, 계약서를 작성하실 때 반드시 참고하시기 바랍니다.
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1. 보증금 반환 시기와 지연이자 특약
보증금 반환은 임차인의 인도(열쇠 반환)와 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계입니다. 반환 시점과 지연이자를 계약서로 명확히 하세요.
임대인은 임차인이 주택을 인도하고 열쇠를 반환한 날 또는 그 다음 영업일 18:00까지 보증금을 지정 계좌로 반환한다. 지연 시 연 ○%의 지연손해금을 가산한다. 다만 판결 선고 후에는 소송촉진법상 연 12% 이율을 적용한다. 본 특약은 동시이행의 취지를 해치지 않는다.
2. 전입신고·확정일자 및 담보권 설정 금지 특약
대항력·우선변제권 확보는 전입신고 + 확정일자가 필수입니다. 전입 전에 근저당이 잡히는 위험을 담보권 설정 금지로 차단합니다.
임차인은 잔금일 당일 전입신고 및 확정일자를 받는다. 임대인은 그 익일까지 목적물에 어떠한 담보권도 설정하지 않는다. 위반 시 임차인은 무과실 해제 및 손해배상을 청구할 수 있으며, 임대인은 수령 금원을 즉시 반환한다.
3. 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입 특약
HUG 전세보증금 반환보증은 전세사기 리스크를 획기적으로 낮춥니다. 미가입·거절 상황에 대한 플랜B를 미리 약정하세요.
당사자는 HUG 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류를 성실히 제공한다. 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 무과실 해제할 수 있고, 임대인은 임차인에게서 수령한 금원을 즉시 반환한다.
4. 관리비·공과금 및 장기수선충당금 정산 특약
관리비 분쟁의 80%는 항목 불명확 때문입니다. 장기수선충당금은 원칙적으로 소유자(임대인) 부담임을 명시하세요.
전기·수도·가스 등 사용료는 임차인이 사용량에 따라 부담한다. 건물 수선충당금 및 장기수선충당금은 임대인 부담으로 하되, 임차인이 납부한 금액은 퇴거 시 영수증 기준 전액 환급한다. 검침일 기준으로 공과금을 정산한다. 관리비 세부 항목표를 본 계약서에 첨부한다.
5. 하자·수선 및 원상복구 범위 특약(통상손모 제외)
임대인은 주택을 사용·수익 가능한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 통상손모(정상 마모)는 임차인 원상복구 범위에서 제외됨을 분명히 하세요.
계약 체결 전 존재한 하자는 임대인이 잔금 전 수리한다. 임대차 중 주요 설비·구조물 하자는 임대인이, 소모품·경미 손상은 임차인이 부담한다. 도배·장판의 통상적 마모는 임차인 원상복구 의무에서 제외한다. 입주 전·퇴거 전 상태는 사진·동영상으로 상호 확인한다.
6. 전대·용도변경 및 반려동물 관련 특약
민법상 임차인은 임대인 동의 없이 전대 불가입니다. 반려동물 허용 시 세부 조건을 부속서로 명확히 하세요.
임차인은 임대인 서면 동의 없이 제3자에게 전대하거나 용도를 변경하지 않는다. 위반 시 임대인은 즉시 해지할 수 있으며, 임차인은 이에 따른 손해를 배상한다. 반려동물을 허용하는 경우 종·마리 수·책임 범위를 부속서로 특정한다.
7. 중도해지·위약금·재계약 조건 특약
과도한 위약금은 법원이 감액할 수 있습니다. 합리적 산식과 재계약 증액 상한(주택 5%)을 명시하세요.
임차인의 무단 중도해지 시 잔여기간 월세의 ○개월분을 한도로 위약금을 지급한다(민법 제398조 감액 가능). 재계약 또는 갱신 시 임대료 증액은 주택임대차보호법상 상한 5%를 초과하지 않는다.
보너스 특약 ① 전월세신고제 협력
계약·변경·해지 후 30일 이내 신고 의무. 과태료는 귀책 당사자가 부담하도록 약정하세요.
보너스 특약 ② 등기·세금 체납 확인 및 권리변동 통지
잔금 전 등기·체납 조회 협조, 계약 중 권리변동 발생 시 3영업일 내 통지를 의무화하세요.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 특약은 법보다 효력이 약한가요?
A. 법률에 위반되지 않는 한 특약은 당사자 합의로 법적 효력이 있습니다.
Q2. 전세보증금 반환보증은 꼭 가입해야 하나요?
A. 의무는 아니지만 리스크를 크게 줄입니다. 가입 불가 시 해제·대안(보증인·보증금 조정)도 특약으로 마련하세요.
Q3. 원상복구는 어디까지인가요?
A. 정상 사용에 따른 통상손모는 임차인 부담이 아닙니다. 고의·중과실 손상만 임차인 부담입니다.
Q4. 관리비와 장기수선충당금은 누가 내나요?
A. 관리비 세부 항목표로 구분하고, 장기수선충당금은 임대인 부담을 원칙으로 하되 임차인이 납부한 금액은 환급을 명시합니다.
Q5. 위약금은 얼마나 잡아야 무리 없나요?
A. 보통 잔여기간 월세의 1~2개월 수준이 실무적입니다. 과도하면 감액될 수 있습니다.
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마무리
특약은 종이 몇 줄이 아니라 보증금과 권리를 지키는 안전장치입니다. 오늘의 7가지 핵심 특약과 보너스 2가지를 그대로 반영하면, 보증금 반환 지연·관리비/수리비 다툼·원상복구 논쟁을 계약 단계에서 차단할 수 있습니다. 체크리스트처럼 활용해 바로 적용하세요.
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