전세사기 예방 2025 최신 가이드: 계약 전 반드시 확인해야 할 7가지 체크리스트

등기부·건축물대장·대항력 3요건·확정일자·보증보험·임대인 체납·특약

전세사기는 한 번 피해를 입으면 수천만~수억 원의 손실로 이어집니다. 2025년 현재도 허위 매물·불법 건축물·보증보험 미가입 등 다양한 수법이 발생하고 있습니다. 아래 7가지 체크리스트를 계약 전 반드시 점검해 안전장치를 완성하세요.


전세사기_예방_2025_최신_가이드:_계약_전_반드시_확인해야_할_7가지_체크리스트


목차

    ※ 본문(H2/H3)을 자동 수집해 목차를 생성합니다.

    1. 등기부등본 확인: 소유자·근저당권 필수 체크

    • 소유자 일치: 임대인과 등기부 소유자가 동일해야 합니다.
    • 근저당권·가압류: 설정액이 보증금을 잠식하면 위험합니다.
    • 참고: 민법 제186조, 부동산등기법 / 대법원 2010다102090(등기부 미확인 책임 인정)는 임차인이 등기부등본을 확인하지 않아 손실을 본 경우, 본인 책임을 인정한 바 있습니다.

    2. 건축물대장·토지대장 검토: 불법 건축물 위험 차단

    • 불법 증축·용도변경 여부 확인(보증보험 가입 거절·보호 취약 요인).
    • 주택 용도 사용 가능 여부(건축법 제22조, 국토계획법) 필수 확인.
    👉 실무에서 불법 다세대 건물 전세계약 후 보증보험 가입이 거절돼 피해를 본 사례 다수 존재.

    3. 선순위 권리 확인: 대항력 3요건과 판례

    • 대항력 3요건: ① 주택 인도 ② 전입신고 ③ 임대차계약 체결.
    • 우선변제권: 확정일자까지 받으면 경매 시 후순위 채권자보다 우선(주임법 제3조·제3조의2).
    • 판례: 대법원 2000다37524(전입+확정일자를 갖춘 경우 우선변제권 인정)
    • 체크 포인트: “전입신고 + 확정일자”만으로는 부족하고 반드시 주택 인도까지 이뤄져야 함.

    4. 확정일자와 전입신고: 우선변제권 확보 핵심

    • 확정일자: 주민센터·법원 등기소에서 부여, 보증금 보호 핵심 절차.
    • 전입신고: 실제 거주와 동시에 진행해 대항력 완성.
    • 실무 지침: 계약 직후 바로 전입신고 + 확정일자를 동시에 진행해야 안전.

    5. 전세보증보험 가입 가능 여부와 한계

    • 제공 기관: HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증.
    • 효과: 임대인 사고 시 보증금 대위변제.
    • 한계: 불법 건축물·일부 고가주택 등 가입 불가 유형 존재 → 계약 전 사전 확인 필수.

    6. 임대인 신용도·세금 체납 여부 확인

    • 국세·지방세 체납 시 압류·경매로 세금이 임차인 보증금보다 우선할 수 있음(국세징수법·민사집행법).
    • 체크: 체납·신용 문제는 보증금 반환 리스크의 강한 신호입니다.
    • 실무에서는 임대인의 신용불량·체납 사실을 모른 채 계약했다가, 세무서 압류로 보증금을 잃는 사례가 보고되고 있습니다.

    7. 특약 조항 명시: 마지막 안전장치

    • 예시 특약: “보증금 반환 지체 시 즉시 전액 반환”, “보증보험 미가입 시 임차인 해제권”.
    • 법적 근거: 민법 제105조(임의규정) 범위 내 임차인 보호 특약은 유효.
    • 판례 경향: 임차인 권리를 침해하는 특약은 무효, 보호 강화 특약은 유효 판단 다수.
    핵심 체크 요약(7가지)
    • 등기부: 소유자 동일·근저당 과다 여부
    • 건축물/토지대장: 불법 건축물·용도 위반 여부
    • 선순위 권리: 대항력 3요건(인도·전입·계약) 충족
    • 확정일자: 우선변제권 핵심, 전입과 동시에 처리
    • 보증보험: 가입 가능 여부 사전 확인, 불가 시 계약 재검토
    • 임대인 리스크: 신용/세금 체납 체크
    • 특약: 반환·보험·원상복구 등 분쟁 줄이는 문구 명시

    자주 묻는 질문(FAQ)

    Q1. 등기부등본은 어디서 발급받나요?
    대법원 인터넷등기소에서 온라인 발급 가능하며, 주민센터에서도 열람할 수 있습니다.
    Q2. 대항력은 어떻게 확보하나요?
    주택 인도·전입신고·임대차계약 체결의 3요건을 갖추고, 확정일자를 받아 우선변제권까지 확보하세요.
    Q3. 전세보증보험은 모든 주택에 적용되나요?
    아닙니다. 불법 건축물·일부 고가주택 등은 가입이 거절될 수 있어 계약 전 반드시 가능 여부를 확인해야 합니다.

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    마무리 글

    전세사기는 계약 전 꼼꼼한 점검으로 상당 부분 예방할 수 있습니다. 위 7가지를 표준 체크리스트로 삼아, 계약 전 서류·현장·보험·특약을 종합적으로 검증하면 안전하고 든든한 전세계약을 만들 수 있습니다.

    관련 태그

    #전세사기예방 #보증금보호 #확정일자 #전입신고 #전세보증보험 #임대차계약체크리스트 #부동산판례 #2025부동산
    위치: 대한민국

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