2025년 등기부등본에서 ‘갑구’와 ‘을구’ 구분하는 법 - 실제 사례로 배우는 등기부 해석 실무 완벽 가이드
2025년 등기부등본 완벽 해석 가이드 – 갑구·을구 구분부터 가등기·근저당권·임차권등기명령까지 한눈에! 최신 부동산등기법·민법·실무 기준으로 계약 전 권리분석과 등기부 열람 요령을 완벽 정리
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🌟 “등기부는 부동산의 거울이다”
부동산 거래에서 등기부등본은 단순한 서류가 아니라 법적 권리의 지도입니다. 겉보기엔 깨끗해 보이는 부동산이라도, 등기부의 갑구·을구에 숨겨진 기록 하나가 보증금 손실, 경매 위험, 권리분쟁으로 이어질 수 있습니다.
따라서 공인중개사·법무사·매수인·임차인 모두 ‘표제부–갑구–을구’의 구조를 정확히 이해하고 읽을 줄 알아야 합니다.
📑 목차
- 등기부등본의 구조 이해
- 갑구(甲區): 소유권 관련 등기
- 을구(乙區): 담보권 및 권리제한 등기
- 가등기·임차권등기명령 등 특수 등기
- 실제 사례로 배우는 권리 분석
- 안전한 계약을 위한 등기부 열람 요령
- 2025년 전자등기 제도 주요 변화
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Ⅰ. 등기부등본의 구조 - “부동산의 법적 주민등록표”
등기부등본은 「부동산등기법」 제36조에 따라 표제부, 갑구, 을구의 세 구역으로 구성됩니다.
| 구분 | 주요 내용 | 실무적 의미 |
|---|---|---|
| 표제부 | 부동산의 물리적 정보(지번, 구조, 면적, 용도 등) | 부동산의 ‘신분증’ |
| 갑구(甲區) | 소유권의 변동 및 제한 | ‘누가 주인인가’를 확인 |
| 을구(乙區) | 소유권 외 권리, 담보권, 전세권 등 | ‘누가 돈을 빌려줬나’를 확인 |
Tip: 표제부는 ‘땅·건물의 정보’, 갑구는 ‘소유권’, 을구는 ‘담보·채권 관계’로 이해하면 쉽습니다.
Ⅱ. 갑구(甲區) - “소유권의 흐름을 기록하는 구역”
법적 근거: 「부동산등기법」 제37조 — “소유권에 관한 등기는 갑구에 기재한다.”
갑구는 등기부의 ‘심장부’로, 부동산의 주인이 누구인지를 나타냅니다.
- 갑구 기재 항목: 소유권 이전(매매·증여·상속·경매), 소유권 이전청구권 가등기, 소유권 이전금지 가처분, 압류·가압류·가처분, 신탁등기, 매매예약, 소유권 말소 등
예시
(1) 2023.03.10. 소유권이전(매매): 홍길동 → 김철수
(2) 2024.05.02. 서울지방법원 가압류
해석: 현재 소유자는 “김철수”이며, 공적 제한이 있을 수 있습니다. 압류 등기가 갑구에 표시되면 처분금지 효력이 발생합니다(민사집행법 제247조).
Ⅲ. 을구(乙區) - “돈과 담보의 흐름을 기록하는 구역”
법적 근거: 「부동산등기법」 제38조 — “소유권 외의 권리에 관한 등기는 을구에 기재한다.”
을구는 금전관계, 담보권, 용익물권이 기록되는 곳입니다.
- 을구 주요 항목: 근저당권·저당권(민법 제357조), 전세권(민법 제303조), 지상권·지역권, 담보가등기(민법 제186조), 임차권등기명령(주택임대차보호법 제3조의3), 채권양도통지 등
예시
(1) 근저당권 설정: ○○은행 채권최고액 2억 원
(2) 전세권 설정: 박영희 보증금 5,000만 원
(3) 임차권등기명령: ○○지방법원 결정(전세보증금 반환 청구)
핵심 해석: 을구 기록이 많을수록 담보부 채무관계가 복잡할 가능성이 큽니다. 특히 을구의 첫 번째 등기는 통상 최우선순위 근저당권자이므로 채권최고액을 반드시 확인해야 합니다.
Ⅳ. 특수 등기 - “가등기와 임차권등기명령의 의미”
1) 가등기 (민법 제186조)
장래의 소유권이전등기를 위한 예비적 등기입니다. 예: “소유권이전청구권 가등기”. 가등기 순위가 본등기보다 앞서면, 후순위 근저당보다 우선할 수 있습니다.
2) 임차권등기명령 (주택임대차보호법 제3조의3)
임차인이 퇴거 후 보증금 반환을 보장받기 위한 제도입니다. 법원 명령으로 을구에 등기되며, 임차권등기가 있으면 새로운 임차인은 해당 보증금 반환 전까지 보호받지 못할 수 있습니다.
실무 팁: ‘가등기’가 있으면 향후 본등기 시점에 소유권 변동 위험, ‘임차권등기명령’이 있으면 보증금 반환채권 중첩 위험이 존재합니다.
Ⅴ. 실제 사례로 배우는 등기 해석
| 사례 | 주요 내용 | 해석 및 실무 대응 |
|---|---|---|
| A | 갑구 깨끗, 을구에 근저당 2건 | 채권최고액 확인 후, 말소예정증명서 제출 시 계약 가능 |
| B | 갑구에 압류 표시 | 민사집행법 제247조에 따른 처분금지 효력 → 계약 불가 |
| C | 을구 전세권 + 임차권등기 병존 | 보증금 우선순위 충돌 가능 → 선순위 전세권 말소 후 계약 |
| D | 을구 근저당 ‘말소’ 표시 | 말소등기 완료 확인 후 안전 거래 가능 |
| E | 갑구 가등기 + 을구 근저당 | 가등기 효력 우선 가능 → 채권자보다 가등기권자에 소유권 이전 위험 |
실무 정리: 갑구=소유의 이력, 을구=자금의 이력. 가등기는 “예정된 소유권 이전”, 압류는 “강제집행의 시작”. 등기부의 ‘말소’ 여부가 실제 효력에 결정적입니다.
Ⅵ. 안전한 계약을 위한 등기부 열람 요령
- 인터넷등기소에서 최신본(발급용) 확인: ‘열람용’은 법적 효력 없음
- 갑구 소유자 확인: 신분증·인감증명서 대조, 위임매도 시 위임장 원본 검토
- 을구 담보권 확인: 채권최고액·채권자명 점검, 말소 전 잔금 지급 금지
- 압류·가압류 확인(갑구): 등기번호와 최신 일자 확인
- 말소등기 확인: 등기선 취소표시(／)와 말소 기재번호로 확인(부동산등기규칙 제91조)
Ⅶ. 2025년 전자등기 제도 주요 변화
- QR코드 기반 진위확인 서비스 도입(법원행정처, 2024.12 시행)
- 전자발급 문서 진본확인 강화: 전자서명·공인검증
- 실시간 반영 시스템: 근저당·압류 발생 시 신속 갱신
✅ 결론 - “갑구와 을구를 읽을 줄 알면, 계약 리스크가 반으로 줄어든다”
등기부는 단순한 종이가 아니라 법적 권리의 지도입니다. 갑구는 소유의 흔적, 을구는 돈의 흔적을 남깁니다.
- 핵심 요약: 갑구=소유권 / 을구=담보권
- 가등기·임차권등기명령 등 특수기록은 리스크 신호
- 말소 여부와 등기일자 순서로 권리 우선순위 판단
실무 팁: 계약 전에는 반드시 “인터넷등기소 발급용 등기부”를 당일 기준 재발급하세요. 하루 사이에도 근저당·압류가 등기될 수 있습니다.
