2025 전세 사기, 이렇게 걸러라!｜등기·건축물대장·권리관계로 위험 물건 1분 만에 판별하는 최신 실무 가이드(10·15 대책 반영)
2025 전세 사기 예방 핵심 가이드. 등기부·건축물대장·전입세대 열람으로 위험 물건을 판별하는 방법부터 10·15 대책 이후 강화된 선순위·용도 위반·보증보험 기준까지 최신 실무 내용을 정리했습니다.
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2025년은 ‘전세 사기 절대 조심해야 하는 해’로 불릴 만큼 위험 요인이 겹쳐 있는 시기입니다. 2023~2024년에 터진 대형 전세 사기 사건들의 후폭풍이 여전히 남아 있고, 여기에 전세가 하락 → 역전세 심화 → 보증금 반환 문제 증가라는 부담까지 더해졌습니다.
여기에 더해 2024~2025년 정부의 전세사기 특별단속 강화, 10·15 대책 이후 은행의 근저당 회수 강화, 불법·편법 임대물건 집중 조사가 이어지면서, 전세 시장은 그야말로 ‘안전한 물건’과 ‘절대 피해야 할 물건’이 확연히 나뉜 상황입니다.
실무에서 여러 피해 사례를 들여다보면, 전세 사기의 상당수는 “등기부·건축물대장·전입세대 열람만 제대로 봤어도 충분히 피할 수 있었던 사고”라는 점에서 아쉬움이 큽니다.
그래서 이 글은 실제 계약 현장에서 바로 쓸 수 있도록 등기부 → 건축물대장 → 권리관계 → 실전 체크리스트 순서로, 2025년 기준에 맞춘 전세 사기 예방 실무 가이드 완성판을 담았습니다.
📚 목차
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1. 2025년 전세 사기 위험이 높아진 시장 배경(10·15 대책 영향 포함)
2025년 전세 시장을 분석할 때 가장 중요한 질문은 “10·15 대책 이후 시장이 왜 더 위험해졌는가?”입니다.
✔ (1) 전세가 하락 → 보증금 반환 지연 사례 급증
전세가격이 지역별로 5~20% 하락하면서, 보증금이 시세를 웃도는 깡통 구조가 많아졌습니다.
그 결과 임대인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 전세보증금 반환 지연·미반환 사고가 반복되고 있습니다.
✔ (2) 10·15 대책 이후 금융기관 근저당 회수 강화
10·15 대책은 금융기관의 부실채권 조기 정리를 강조하면서, 은행이 기존보다 근저당 말소에 훨씬 소극적이 되었습니다.
- 계약 전에 “말소해 주겠다”던 근저당이 잔금일에 그대로 남아 있는 경우 증가
- 기존 대출 연장 거절, 추가 담보 요구 빈도 증가
- 임대인의 유동성 악화 → 보증금 반환 여력 감소
이 모든 흐름이 선순위 근저당 인수 사고로 이어질 수 있는 환경을 만들고 있습니다.
✔ (3) 2025 전세사기 특별수사·점검 강화
정부와 지자체는 전세사기 위험이 높은 지역·건물 유형을 중심으로 집중 점검·단속을 진행하고 있습니다.
대표적인 위험군은 다음과 같습니다.
- 불법 구조 변경(원룸 쪼개기, 복도 쪼개기 등)
- 근린생활시설을 주택인 것처럼 꾸며 전세 임대
- 무허가 지하·반지하, 불법 옥탑
- 공실 비율이 높은 다가구 밀집 지역
이런 물건들은 전입신고 불가·보증보험 가입 불가로 이어지는 경우가 많아, 전세 사기 피해로 직결될 수 있습니다.
2. 전세계약 필수 서류 3종(등기부·건축물대장·전입세대 열람)의 실무적 의미
전세계약은 결국 “서류를 누구 편에서 보느냐”의 싸움입니다. 아래 3가지 서류만 정확히 봐도 전세 사기의 70~80%는 예방할 수 있습니다.
① 등기부등본 – 권리관계의 출발점
등기부는 부동산의 “법적 신분증”입니다. 소유자, 근저당, 가압류, 임차권 등 모든 권리관계가 기록되어 있기 때문에 전세 사기를 막는 가장 강력한 도구입니다.
- 근저당이 1건이라도 있으면 말소 조건 특약 필수
- 가압류, 가처분, 경매개시기록이 보이면 위험 물건 즉시 제외
- 임차권등기 존재 = 기존 임차인 보증금 미반환 사례
요약하면, “등기부깨기”만 제대로 해도 위험 물건의 80%는 걸러낼 수 있습니다.
② 건축물대장 – 불법 구조·용도 위반 탐지
2023~2024 전세 사기 피해자들의 공통점 중 하나는 건축물대장을 제대로 보지 않고 계약했다는 점입니다.
건축물대장은 다음 4가지만 체크해도 실무적으로 큰 도움이 됩니다.
- 주용도: “주택”인지, “근린생활시설”인지
- 위반건축물 여부(위반 표시, 비고란 내용)
- 다가구/다세대 구분이 서류와 일치하는지
- 층수·구조가 실제 현장과 동일한지
용도 불일치나 위반건축물 표기가 있으면, 전입신고·보증보험 가입에 문제가 생길 수 있으므로 매우 신중해야 합니다.
③ 전입세대 열람 – 선순위 임차인 유무 확인
10·15 이후 가장 크게 늘어난 사고 유형이 바로 “선순위 임차인을 인지하지 못한 상태에서 계약한 경우”입니다.
전입세대 열람으로 반드시 확인해야 할 요소는 다음과 같습니다.
- 나보다 먼저 전입한 세대가 있는지
- 선순위 세대의 전입일·계약일·확정일자 여부
- 실제로 거주 중인지(점유 여부)
결론은 간단합니다. “선순위 임차인 있다” → 절대 계약하지 않는다.
3. 등기부등본에서 바로 걸러낼 수 있는 위험 신호 7가지
✔ 1) 선순위 근저당액이 시세의 60~70% 이상
근저당액 + 기타 선순위 채권액 합계가 시세의 60~70%를 넘으면, 보증금 반환 사고 가능성이 크게 높아집니다.
✔ 2) 가압류, 가처분, 경매개시결정
소유자의 채무불이행이 이미 시작되었다는 강력한 신호입니다. 이런 물건은 “검토 대상이 아니라 즉시 제외 대상”입니다.
✔ 3) 공유지분 매물
소유자가 여러 명이면, 그들 사이의 분쟁·협의 문제로 전세보증금 반환이 꼬일 가능성이 큽니다.
✔ 4) 임차권등기 설정
기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 설정해 둔 상태입니다. 이런 물건을 새로 전세를 놓는 것은 극도로 위험합니다.
✔ 5) 단기간 다수의 소유권 변경
짧은 기간에 소유권이 여러 번 바뀌는 경우, 이른바 ‘돌려막기’ 구조일 가능성이 있습니다. 전세 사기에 활용된 사례도 적지 않습니다.
✔ 6) 전세권 미설정 + 보증보험 불가 물건
보호장치가 모두 없는 상태입니다. 특히 2025년에는 보증보험 가입 자체가 거절되는 물건이 늘어, 이런 조합은 리스크가 매우 큽니다.
✔ 7) 말소기준권리 금액이 과도하게 큰 경우
경매를 염두에 둔 투자자라면, 말소기준권리의 금액과 성격을 반드시 봐야 합니다. 말소기준권리 금액이 지나치게 크면 후순위는 배당을 거의 받지 못합니다.
4. 건축물대장으로 불법 구조·용도 위반 탐지하는 법
2025년에는 건축물대장과 실제 구조가 다르면, 그 자체로 전세사기 위험 신호로 봐도 될 정도입니다.
대표 체크포인트
- 주용도가 “주택”인지 “근린생활시설”인지
- 위반건축물 표기가 있는지
- 다가구/다세대 구분이 실제 설명과 일치하는지
- 층수·구조·면적이 현장에서 보는 것과 동일한지
근린생활시설을 주택처럼 임대하거나, 불법 증·개축으로 방을 쪼개 놓은 경우, 전입신고·보증보험 모두 문제될 수 있습니다.
5. 전세사기에 자주 등장하는 2025 권리관계 함정 유형
✔ (1) 선순위 임차인이 존재하는 구조
선순위 임차인이 대항력·우선변제권을 갖고 있으면, 후순위 임차인의 보증금은 사실상 인수 위험에 노출됩니다.
✔ (2) 깡통 구조(보증금 > 집값)
10·15 대책 이후에도 깡통 구조는 여전히 많이 남아 있습니다. 집값보다 보증금이 높거나 거의 비슷하다면, 보증금 반환 사고 가능성이 매우 높다고 판단해야 합니다.
✔ (3) 집주인의 채무 문제(가압류·가처분)
이미 채무불이행 절차에 들어간 집주인은 전세보증금까지 지킬 여력이 없을 가능성이 큽니다.
✔ (4) 무권리자 임대(소유자가 아닌 사람이 임대)
소유자와 계약하지 않고, 대리인·관리인과 계약하는 경우 위임장·인감증명·대리권 범위 확인이 필수입니다.
✔ (5) 준공 전·등기 전 상태의 물건
분양권·입주권·준공 전 상태에서 전세 놓는 구조는 권리 공백 구간에서 사고가 나기 쉽습니다.
✔ (6) 보증보험 불가 물건
불법 건축물, 채권총액 과다, 용도 불일치 등으로 보증보험 가입이 거절되는 물건은 그 자체로 전세 사기 위험군이라고 볼 수 있습니다.
6. 깡통전세·역전세 지역에서 계약 시 유의할 점(10·15 이후 심화)
✔ (1) 시세 기준을 과거가 아니라 ‘2025 실거래’로 맞추기
2023~2024년 호가·과거 실거래가 기준으로 판단하면, 현재 위험도를 제대로 반영하지 못합니다. 반드시 최근 실거래 기준으로 보증금·채권 비율을 따져봐야 합니다.
✔ (2) 전세보증금 대비 대출·근저당액이 높은 물건은 제외
특히 서울 외곽·지방에서 전세보증금 + 근저당액 합계가 시세와 비슷한 구조라면 거의 대부분 위험 물건으로 보는 것이 좋습니다.
✔ (3) 보증보험 가입 가능 여부를 계약 전에 사전 조회
2025년에는 보증보험 가입이 거절되는 물건이 크게 늘었습니다. “가입이 안 된다”는 사실 자체가 강력한 경고일 수 있습니다.
✔ (4) 전입세대 열람 필수
선순위 임차인이 존재하면, 구조적으로 안전한 전세가 될 수 없습니다.
7. 2025 전세 안전 체크리스트(현장 활용 가능 버전)
실제 전세계약 현장에서 바로 써먹을 수 있는 체크리스트입니다.
- [ ] 등기부등본 최신본 최소 2회 이상 발급(계약 전·잔금 전)
- [ ] 근저당·가압류·가처분·경매개시 여부 확인
- [ ] 선순위 임차인 존재 여부(전입세대 열람으로 확인)
- [ ] 건축물대장 주용도·구조·층수·면적이 현장과 일치하는지 확인
- [ ] 위반건축물 여부, 근린생활시설 여부 체크
- [ ] 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입 가능 여부 사전 확인
- [ ] 말소기준권리 금액·순위 확인(투자·경매 시 필수)
- [ ] 잔금 당일 다시 등기부 발급해 변동사항 재확인
- [ ] 대리인 계약 시 위임장·인감증명·신분증 일치 여부 확인
- [ ] 현장 직접 방문(사진·영상만 보고 계약하지 않기)
8. FAQ
Q1. 근저당이 있어도 전세 계약을 해도 되나요?
가능합니다. 다만 “말소 특약 + 실제 말소 확인”이 전제되어야 합니다. 계약서 특약에 말소 조건을 명확히 쓰고, 잔금 당일에 등기부로 실제 말소 여부를 다시 확인해야 합니다.
Q2. 선순위 임차인은 왜 이렇게 위험한가요?
선순위 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어, 배당에서 본인 보증금을 먼저 가져갑니다. 부족분이 발생하면 그 권리가 그대로 남아 후순위 임차인의 보증금이 인수 위험에 노출됩니다.
Q3. 근린생활시설을 주택처럼 임대해도 괜찮나요?
매우 위험합니다. 근린생활시설은 전입신고·확정일자·보증보험에서 제한을 받을 수 있어, 전세보증금 보호 장치가 사실상 작동하지 않을 수 있습니다. 전세 목적이라면 주택용이 아닌 물건은 원칙적으로 피하는 것이 안전합니다.
Q4. 보증보험만 가입하면 모두 안전한가요?
보증보험은 매우 강력한 안전장치이지만, 애초에 가입이 안 되는 물건이 늘어났다는 점이 중요합니다. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하고, 가입 거절 사유가 무엇인지 반드시 체크해야 합니다.
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10. 마무리 글
2025년 전세 시장은 전세가 하락 → 보증금 반환 위험 증가 → 불법 건축물 단속 강화 → 보증보험 조건 강화가 동시에 작동하는 복합기입니다.
그렇지만 반대로, 등기부·건축물대장·전입세대 열람만 정확히 확인해도 전세 사기의 80% 이상은 충분히 피할 수 있습니다.
전세 계약은 ‘감’이 아니라 문서를 읽는 기술에 가깝습니다. 이 글이 2025년 실제 전세계약 현장에서 위험 물건을 확실히 걸러내고, 보다 안전한 선택을 하는 데 도움이 되길 바랍니다.
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