등기부등본 보는 법 완전 정리｜전세사기 막는 핵심 포인트까지 담은 2026 최신판
서론｜2026년 부동산 거래, 등기부를 ‘읽을 줄’ 모르면 위험하다
요즘 부동산 계약 현장에서 이런 말이 더 이상 농담이 아닙니다.
“등기부는 깨끗했어요. 그런데 보증금을 못 돌려받았습니다.”
이 말이 가능한 이유는 단 하나입니다. 등기부등본을 ‘본 것’과 ‘읽은 것’은 전혀 다르기 때문입니다. 특히 10·15 이후 시장에서는 집값은 잘 안 오르고 전세가는 먼저 떨어지고 경매·임의경매가 늘면서, 등기부 한 줄 해석 차이로 보증금이 갈리는 상황이 많아졌습니다.
2026년 기준, 등기부등본은 “확인 서류”가 아니라 전세사기·깡통전세를 걸러내는 1차 필터입니다.
📌 목차
- 왜 2026년엔 등기부등본이 더 중요해졌을까
- 등기부등본 구조 한 번에 이해하기
- ① 표제부 – 이 집이 ‘그 집’이 맞는지부터 확인
- ② 갑구 – 소유권 문제는 여기서 끝낸다
- ③ 을구 – 보증금 위험은 대부분 여기서 결정된다
- 말소기준권리, 전세·경매에서 반드시 필요한 이유
- 등기부만 보고 안심하면 위험한 이유(법령 포인트)
- 계약 중단해야 하는 등기부 신호 5가지
- 자주 묻는 질문(FAQ)
- 마무리 글
1. 왜 2026년엔 등기부등본이 더 중요해졌을까
10·15 이후 부동산 시장의 특징은 명확합니다.
- 매매가 정체 → 집값 회복 속도 둔화
- 전세가 하락 → 보증금 회수 리스크 확대
- 경매 증가 → 권리 순서가 실제 돈이 되는 구조로 전환
과거에는 “집값이 오르면 해결된다”는 말이 통했지만, 2026년에는 집값이 안 오르기 때문에 등기부 순서가 곧 생존 문제가 됩니다.
2. 등기부등본 구조 한 번에 이해하기
등기부등본은 반드시 이 순서로 봐야 합니다.
- 표제부 – 물건 동일성 확인
- 갑구 – 소유권·압류 여부
- 을구 – 빚·근저당·전세권
이 순서를 어기면 중요한 위험 신호를 놓치기 쉽습니다.
3. ① 표제부 보는 법｜“주소 하나 틀리면 다른 집이다”
표제부는 단순 정보처럼 보이지만, 사고가 가장 많이 발생하는 부분입니다.
반드시 확인할 것
- 지번/도로명 주소
- 동·호수
- 건물 종류(주택·오피스텔 등)
계약서 주소 ≠ 등기부 주소면 그 순간 계약은 중단 대상입니다.
4. ② 갑구 보는 법｜소유권·압류는 ‘있다/없다’가 아니라 ‘언제’가 중요
갑구에서는 다음을 확인합니다.
- 소유자 이름 (계약 상대방과 일치?)
- 소유권 이전 날짜
- 압류·가압류·가처분 존재 여부
특히 주의할 것:
- 가압류 → 곧 경매로 이어질 가능성
- 가처분 → 소유권 분쟁 가능성
초보자 기준에서는 갑구에 문제가 있으면 계약하지 않는 게 원칙입니다.
5. ③ 을구 보는 법｜전세사고의 80%는 여기서 결정된다
을구에는 돈과 관련된 권리가 적힙니다.
- 근저당권
- 전세권
- 지상권 등
가장 중요한 건 근저당 ‘채권최고액’입니다. 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 120~130% 크게 설정됩니다.
따라서 다음 구조로 안전성을 계산해야 합니다.
집 시세 – 채권최고액 – 선순위 보증금
이 구조에서 내 보증금이 보호되는지를 꼭 따져야 합니다.
6. 말소기준권리, 왜 반드시 알아야 할까
말소기준권리는 경매에서 살아남는 권리와 사라지는 권리를 가르는 기준선입니다.
- 말소기준권리 앞 → 살아남을 가능성이 큼
- 말소기준권리 뒤 → 사라질 수 있음
전세 계약에서는 말소기준권리보다 앞서는 대항력·우선변제권 확보가 보증금 안전의 핵심입니다.
7. 등기부만 보고 안심하면 위험한 이유(법령 포인트)
여기서 중요한 법적 포인트가 나옵니다.
- 전입신고 + 확정일자는 등기부에 표시되지 않는다
- 즉, 등기부가 깨끗해 보여도 이미 선순위 세입자가 있을 수 있다
그래서 2026년 실무에서는 등기부등본 + 전입세대 열람 + 임대차관계 확인을 세트로 봅니다.
8. 계약 중단해야 하는 등기부 신호 5가지
다음 중 하나라도 해당하면 계약 중단 또는 재검토 대상입니다.
- 시세 대비 채권최고액 과다
- 갑구에 가압류·가처분 존재
- 잦은 소유권 이전 이력
- 말소기준권리 기준으로 불리한 전세 구조
- 설명과 다른 등기부 내용
❓ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 등기부등본은 언제 확인해야 하나요?
계약 전, 잔금 전 최소 2회 확인이 기본입니다.
Q2. 모바일 등기부도 효력이 있나요?
효력은 같지만, 중요한 계약 전에는 PC로 보는 게 훨씬 편하고 안전합니다.
마무리 글｜등기부등본은 ‘읽을 줄 알면 가장 강력한 보호막’이다
등기부등본은 처음엔 어렵지만, 익숙해지면 내 돈을 지켜주는 가장 확실한 기준이 됩니다. 2026년 부동산 거래에서 “몰랐다”는 말은 점점 통하지 않습니다.
이 글을 계약 전 체크리스트처럼 활용해 보세요. 그것만으로도 큰 사고는 충분히 피할 수 있습니다.
