토지거래허가구역 허가 전 계약, 정말 ‘어떠한 형식으로도 금지’일까?｜2026 실무 정리
📑 목차
1. 한 줄 결론(가장 많이 묻는 포인트)
- 허가 전에 작성한 계약서는 허가가 나기 전까지 정상적인 거래 효력이 확정되지 않는 구조로 이해하는 게 실무적으로 안전합니다.
- “허가 전에 계약서 한 장 쓰면 무조건 처벌”처럼 단정하긴 어렵지만, 허가를 회피/잠탈하는 형태로 보이면 처벌 리스크가 커집니다.
- 따라서 현실적으로는 ‘허가 득’을 전제로 한 조건부 구조로 관리하거나, 애초에 허가 후 계약 방식이 가장 안전합니다.
※ 여기서 핵심은 “형식”보다 “실질”입니다. 계약금 수수/점유 이전/거래 강행 형태가 되면 리스크가 급격히 커집니다.
2. 허가 전 계약의 ‘법적 성격’은 무엇인가
허가구역 토지거래는 ‘허가’가 거래 성립의 핵심 관문입니다. 그래서 허가 전에 작성된 계약은 허가가 나기 전까지는 거래 효력이 확정적으로 발생하지 않는 구조로 이해하는 게 실무적으로 안전합니다.
“계약서가 있다”와 “법적으로 완성된 거래다”는 다를 수 있습니다. 허가구역에서는 특히 그렇습니다.3. “계약서 작성 자체가 금지”라는 말의 정확한 의미
현장에서는 “허가 전에 어떠한 형식으로도 계약 금지”라는 표현이 자주 돌지만, 실무적으로는 보통 아래 의미가 섞여 있습니다.
- (A) 허가 없이는 거래가 완성되지 않으니, 실질적으로 ‘계약 금지’와 같은 효과가 난다.
- (B) 허가를 받지 않고 거래를 밀어붙이거나, 허가 제도를 무력화하려는 형태는 제재/처벌 리스크가 커진다.
- (C) “조건부 계약”이라는 말로 포장해도, 실제로는 계약금 수수·점유 이전 등으로 이미 거래를 실행하면 문제가 될 수 있다.
4. 처벌이 문제 되는 구조(실무에서 조심할 것)
처벌 이슈는 보통 “종이 한 장 작성”보다 허가를 회피/잠탈하려는 ‘실질적 거래 실행’과 연결되는 경우가 많습니다. 아래 항목이 붙으면 위험도가 급상승합니다.
- 허가 신청 자체를 하지 않거나, 허가를 받지 않고 거래를 완료하려는 흐름
- 계약금/중도금을 수수하고, 사실상 해제 불가능한 형태로 묶어두는 구조
- 점유 이전(인도), 사용수익, 공사 착수 등 거래 실행에 가까운 행위
- 허가 요건(이용목적/실수요 등)을 형식적으로 꾸미는 행위
※ 핵심은 “허가를 전제로 한 잠정 합의”인지, “허가 없이 거래를 끝내려는 실행”인지입니다.
5. 실무 안전장치: 허가 조건부 특약 운영
실무에서는 거래 당사자 불안을 줄이기 위해 “조건부” 구조를 고민하는 경우가 있는데, 이때는 허가가 나기 전까지 금전·점유·이행을 최대한 묶지 않는 형태로 설계하는 게 핵심입니다.
특약 예시(골격)
① 본 계약은 토지거래허가를 득(승인)하는 것을 조건으로 한다.
② 허가가 불허될 경우 본 계약은 효력을 발생하지 아니하며, 기 수수한 금원은 즉시 전액 반환한다.
③ 허가 득 전에는 계약금/중도금 수수 및 점유 이전 등 거래 실행 행위를 하지 않는다.
④ 허가 신청 및 보완서류 제출은 당사자가 성실히 협조하며, 진행 경과는 서면(문자/이메일 포함)으로 공유한다.
※ 실제 문구는 지역·사안·당사자 협의에 따라 조정됩니다. “반환 기한”, “통지 방법”, “책임 주체”를 숫자로 고정하는 게 포인트입니다.
6. 현장 체크리스트(계약 전 3분 점검)
- 이 거래가 허가 대상인지(면적/지목/용도/지자체 기준 포함)
- 허가 신청 주체/서류/일정을 누가 책임지는지
- 허가 전 단계에서 돈(계약금)을 주고받는지
- 허가 전 단계에서 점유 이전/사용/공사가 있는지
- 불허가 시 계약금 반환 기한과 통지 방식(서면)을 적었는지
- 허가 득 후 잔금/등기/인도 “동시이행” 구조를 잡았는지
✅ 이 체크리스트는 “합법/불법” 판정용이 아니라, “분쟁 확률”을 줄이기 위한 실무용입니다.
❓ FAQ
Q1. 허가 전에 계약서를 쓰는 것 자체가 무조건 처벌인가요?
‘계약서 한 장 작성’만으로 자동 처벌로 단정하기보다는, 허가 제도를 회피/잠탈하려는 형태인지, 허가 없이 거래를 실행하려는 실질이 있는지에 따라 리스크가 달라집니다. 다만 허가 전 계약은 효력·정산·분쟁 측면에서 위험도가 높습니다.
Q2. “허가 조건부 계약”이면 안전한가요?
조건부라는 말만으로 안전해지는 건 아닙니다. 허가 전 금전 수수, 점유 이전, 실질적 이행이 붙으면 리스크가 커질 수 있습니다. 조건부라면 “허가 전에는 무엇을 하지 않는다”까지 명확히 적는 게 중요합니다.
Q3. 계약금을 걸어두고 허가를 기다리는 방식은요?
실무상 가장 분쟁이 많이 나는 지점입니다. 불허가가 나면 “반환 시점/방법/이자/손해”가 꼬이기 쉽고, 상황에 따라 거래 실행으로 평가될 소지도 생길 수 있어 보수적으로 접근하는 것이 안전합니다.
Q4. 가장 안전한 진행 순서는 무엇인가요?
현실적으로는 허가 대상 여부를 먼저 확정 → 허가 신청(필요 서류 준비) → 허가 득 → 계약(잔금/등기/인도 동시이행) 순서가 분쟁 가능성을 가장 크게 줄입니다.
✨ 마무리
“허가 전 계약은 전면 금지, 작성만 해도 처벌”이라는 문장은, 현장에서는 경각심을 주기 위해 강하게 표현되는 경우가 많습니다. 다만 실무에서 중요한 건 딱 하나입니다.
허가 전 단계에서 거래를 ‘실행’하지 말 것.계약서를 쓰더라도, 허가가 나기 전까지 돈·점유·이행을 묶지 않는 구조로 관리할 것.
이 원칙만 지켜도, 허가구역 거래에서 불필요한 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다.
