부동산 매매 절차 완전정리｜계약부터 등기까지, 2026년 실무 기준 한 번에

1월 26, 2026

부동산 매매를 처음 해보는 분들이 가장 많이 하는 말이 있습니다.

“계약만 하면 끝나는 줄 알았어요.” “잔금이랑 등기는 알아서 되는 거 아닌가요?”

실무에서 보면 매매 사고의 상당수는 가격 문제가 아니라 절차를 몰라서 발생합니다.

부동산 매매는 「민법」, 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」, 「부동산등기법」이 동시에 적용되는 명확한 ‘순서의 거래’입니다.

그래서 오늘은 2026년 기준 실제 현장에서 쓰이는 매매 절차를 계약부터 등기까지 한 번에 정리해 드리겠습니다.

이 글 하나면 처음 매매를 하는 분도 전체 흐름을 머릿속에 그릴 수 있을 겁니다.

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1️⃣ 부동산 매매 절차의 기본 구조

부동산 매매는 다음 네 단계로 구성됩니다.

매매계약 체결
매매대금 지급(계약금·중도금·잔금)
점유 및 인도
소유권 이전 등기

이 순서가 어긋나면 법적 분쟁이나 금전 손실로 이어질 수 있습니다.

2️⃣ 계약 전 반드시 확인해야 할 사항

① 등기부등본 확인

소유자 일치 여부
근저당·가압류·가처분 존재 여부
말소 조건 여부

👉 반드시 계약 당일 기준 등기부등본을 확인해야 합니다.

② 매도인 권한 확인

본인 계약 여부
대리인 계약 시 위임장·인감증명

③ 자금 계획 점검

2026년 현재는 DSR·스트레스 DSR 규제가 유지되고 있어 잔금 대출 미실행 사례가 늘고 있습니다.

“대출이 나올 것 같다”가 아니라 “잔금일에 실제 입금 가능한지”가 기준입니다.

3️⃣ 매매계약 체결 단계

① 계약서 작성

계약서에는 다음 내용이 명확해야 합니다.

매매대금 및 지급 일정
잔금일 기준 권리 상태
인도 조건
특약 사항

특약은 구체적이고 집행 가능하게 작성해야 합니다.

② 계약금 지급

계약금 지급과 동시에 매매계약은 「민법」상 효력이 발생합니다.

4️⃣ 계약 이후 잔금 전 준비

대출 심사 및 실행 일정 확인
잔금일 재확정
잔금 직전 등기부 재확인

잔금 직전 등기부 확인은 선택이 아니라 필수입니다.

5️⃣ 잔금 지급과 인도

잔금일은 돈과 권리가 동시에 이동하는 날입니다.

매수인 → 잔금 지급
매도인 → 소유권 이전 서류·열쇠 인도

임차인이 있는 경우 명도·승계 조건이 계약서와 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.

6️⃣ 소유권 이전 등기 절차

잔금 이후에는 「부동산등기법」에 따라 소유권 이전 등기를 해야 합니다.

일반적으로 법무사 위임
잔금일 기준 60일 이내 등기 권장
지연 시 과태료 발생 가능

등기 완료 후에는 등기부등본으로 소유자 변경 여부를 반드시 확인하세요.

7️⃣ 2026년 기준 실무상 주의점

대출 규제로 인한 잔금 연기 리스크
특약 미흡으로 인한 계약 해제 분쟁
등기 지연에 따른 과태료

2026년 매매 실무의 핵심은 “자금 일정 관리”입니다.

8️⃣ 전체 절차 한눈에 정리

매물 검토·등기부 확인
자금 계획 확정
매매계약 체결
대출·잔금 준비
잔금 지급·인도
소유권 이전 등기
등기 완료 확인

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 계약 후 잔금 미지급하면 어떻게 되나요?

매수인 귀책 시 계약금 포기 또는 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

Q2. 등기는 꼭 해야 하나요?

등기 전에는 법적으로 소유권을 주장하기 어렵습니다.

Q3. 법무사는 필수인가요?

의무는 아니지만 초보자에게는 법무사 위임이 훨씬 안전합니다.

📚 함께 읽으면 좋은 글

매매 절차는 ‘계약~등기’만 알아도 반은 끝납니다. 아래 글까지 이어 읽으면 실수 포인트가 확 줄어듭니다.

✍ 마무리 글

부동산 매매는 가격 협상보다 절차 관리가 더 중요한 거래입니다.

오늘 정리한 2026년 기준 매매 절차만 정확히 지켜도 대부분의 매매 사고는 피할 수 있습니다.

처음이라 불안한 게 아니라 몰라서 불안한 겁니다.

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