전세금 못 받을 때 대응 순서 정리｜내용증명 → 임차권등기 → 소송, ‘이 순서’가 판례에서 갈립니다
전세금 못 받을 때 대응 순서를 판례 기준으로 정리했습니다. 내용증명으로 반환 요구 시점을 고정하고, 임차권등기로 대항력·우선변제권을 유지한 뒤 소송으로 채권을 확정하는 이유를 2026년 실무 흐름에 맞춰 설명합니다.
전세계약이 끝났는데 전세금이 안 나오는 순간, 머리가 하얘집니다. 집주인은 “조금만 기다려 달라”는 말을 반복하고, 검색을 해보면 내용증명·임차권등기·소송이 한꺼번에 쏟아지죠.
그런데 전세금 분쟁에서 가장 큰 손해는 “무엇을 하느냐”보다 어떤 순서로 하느냐에서 시작되는 경우가 많습니다. 실무에서도, 판례에서도, 결국은 ‘요건·시점·증거’가 결과를 가릅니다.
전세금 대응은 감정 순서가 아니라 구조 순서로 가야 합니다.
내용증명(종료·요구를 문서로 고정) → 임차권등기(이사해도 권리 유지) → 소송(채권 확정) → 집행/배당(현실 회수)
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- 내용증명: 종료 의사·반환 요구 ‘시점’과 ‘증거’ 고정
- 임차권등기: 전출(이사)해도 대항력·우선변제 ‘유지’
- 소송: 채권 확정(판결) → 집행/배당이 실제 회수
1. 왜 ‘순서’가 판례에서 갈리는가
전세금 분쟁은 감정 싸움처럼 보이지만, 판례가 보는 건 단순합니다. 임대차가 종료됐는지, 임차인이 반환을 언제·어떻게 요구했는지, 그 사이 임차인이 권리를 어떻게 유지했는지를 ‘증거’로 판단합니다.
그래서 “뭘 했냐”보다 “어떤 순서로 했냐”가 결정적입니다. 내용을 정리하면 이렇게 됩니다.
② 임차권등기 : 이사(전출) 후에도 기존 대항력·우선변제권을 유지(권리 보전)
③ 소송 : 전세금 반환채권을 ‘확정’(판결) → 그러나 돈은 자동으로 안 들어옴
④ 집행/배당 : 실제로 돈이 들어오는 단계(현실 회수)
2. 0단계: 지금 먼저 확인할 5가지(체크리스트)
- 1) 계약 종료일/갱신 여부: 종료가 맞는지(묵시적 갱신 오해 방지)
- 2) 반환 약속/연장 합의가 있는지: 구두·문자라도 정리
- 3) 보증금/미반환 금액: 일부라도 받았는지(정확한 액수 확정)
- 4) 이사(전출) 필요 여부: 이사 시점이 임차권등기와 맞물림
- 5) 등기부 선순위: 근저당·압류가 두꺼운지(회수 구조 판단)
3. 1단계: 내용증명(종료·요구를 문서로 고정)
전세금이 안 나올 때, 내용증명은 “예의상 보내는 경고장”이 아닙니다. 실무에서 내용증명은 반환 요구의 시점과 종료 의사를 문서로 고정하는 역할을 합니다.
특히 “나는 끝내고 나가고 싶은데 상대는 계속 연장된 것처럼 말한다”는 상황에서, 종료 의사와 반환 요구를 문서로 남기는 것 자체가 큰 의미가 됩니다.
- 임대차 계약 정보(주소, 기간, 보증금)
- 임대차 종료 및 보증금 반환 요구 의사표시
- 반환 기한(명확한 날짜)
- 미이행 시 후속 조치(임차권등기·소송·집행 등)
4. 2단계: 임차권등기(이사해도 권리 유지)
내용증명으로 요구했는데도 전세금이 안 나오고, 이사는 해야 한다면 다음 단계가 임차권등기입니다. 임차권등기는 한 문장으로 요약하면 이렇습니다.
다만, 임차권등기는 새로운 권리나 우선순위를 만들어주지 않습니다.
즉, 선순위 근저당보다 앞서게 해주는 ‘마법’이 아니라, 기존 권리를 떨어뜨리지 않게 붙잡는 장치입니다.
- 임차권등기 “완료 확인” 전에 전출 (등기부 기재 확인 필수)
- 임차권등기 금액/표시 오류 방치 (나중에 다툼 씨앗)
- 임차권등기를 “회수 수단”으로 오해하고 아무 조치 안 함
5. 3단계: 소송(채권 확정) — 하지만 ‘자동 회수’는 아님
내용증명도 보냈고, 임차권등기도 했는데도 반환이 없다면 결국 소송을 검토하게 됩니다. 다만 소송은 “마지막 한 방”이라기보다, 전세금 반환채권을 법적으로 확정해 이후 집행으로 연결하는 관문에 가깝습니다.
실무에서 “판결은 이겼는데 돈은 못 받았다”는 말이 흔한 이유가 여기 있습니다.
결국 현실 회수는 집행(압류·추심) 또는 경매·배당에서 결정되는 경우가 많습니다.
6. 많이 하는 실수 TOP 6(여기서 손해 납니다)
| 실수 | 왜 위험한가 | 대안(정석) |
|---|---|---|
| 내용증명 생략 | 반환 요구 시점·종료 의사 증거가 약해질 수 있음 | 내용증명으로 ‘시점·요구’ 문서화 |
| 임차권등기 전에 전출 | 대항력 다툼 위험(권리 흔들림) | 등기부 기재 완료 확인 후 전출 |
| 임차권등기를 만능으로 오해 | 회수 단계(소송/집행) 관리가 늦어짐 | 임차권등기=권리보전, 회수는 별도 진행 |
| 소송만 믿고 멈춤 | 판결 후에도 돈이 안 들어오는 경우 빈번 | 판결→집행/배당까지 플랜 설계 |
| 선순위 구조 미확인 | 경매 시 회수율이 예상보다 낮을 수 있음 | 등기부 선순위·시세로 구조 판단 |
| 경매 절차(배당) 방치 | 배당요구 종기 등 절차 누락 시 손해 | 경매 진행 시 ‘배당요구’ 일정 관리 |
7. 상황별 빠른 판단 가이드
- 이사 전·대화 가능 → 내용증명부터(반환 요구 시점 고정)
- 이사는 해야 함·미반환 → 내용증명 + 임차권등기(완료 확인 후 전출)
- 연락두절·거부 → 임차권등기 + 소송 준비(집행까지 염두)
- 경매 가능성↑ → 등기부 선순위 확인 + 경매/배당 일정 관리
8. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 내용증명 없이 바로 임차권등기/소송을 해도 되나요?
가능은 하지만, 실무에서는 내용증명이 “반환 요구 시점”을 가장 명확히 남기는 편이라 선호됩니다. 특히 임대인이 “연장된 거다” 같은 주장으로 시간을 끌 때, 종료 의사와 요구를 문서로 고정해두면 분쟁이 단순해지는 경우가 많습니다.
Q2. 임차권등기 하면 전세금이 자동으로 나오나요?
아닙니다. 임차권등기는 권리 보전 장치입니다. 더 강한 권리나 우선순위를 새로 만들어주지 않으며, 회수는 소송·집행·경매/배당 같은 별도 단계에서 진행되는 경우가 많습니다.
Q3. 소송에서 이기면 바로 돈이 들어오나요?
판결은 전세금 반환채권을 확정하는 단계이고, 실제 회수는 집행(압류·추심) 또는 경매·배당에서 결정되는 경우가 많습니다. 그래서 “판결은 이겼는데 돈은 못 받았다”는 말이 실무에서 자주 나옵니다.
Q4. 이사(전출)는 언제 해도 되나요?
이사(전출) 계획이 있다면 임차권등기 ‘등기부 기재 완료’ 확인이 핵심입니다. 완료 전에 전출하면 권리 다툼이 생길 수 있어, 순서를 지키는 게 안전합니다.
Q5. 전세금 문제에서 가장 중요한 건 뭐예요?
한 문장으로 말하면 시점·증거·권리 유지입니다. 내용증명으로 요구 시점을 고정하고, 임차권등기로 권리를 유지한 뒤, 필요하면 소송으로 채권을 확정하고 집행/배당으로 ‘현실 회수’까지 이어가는 흐름이 안전합니다.
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10. 마무리 글
전세금 분쟁은 “누가 더 억울하냐”가 아니라, 누가 더 구조를 잘 지켰냐에서 결과가 갈리는 경우가 많습니다.
내용증명 → 임차권등기 → 소송의 순서는 괜히 있는 게 아닙니다. 2026년처럼 전세금 반환 리스크가 큰 시장에서는, 이 순서를 지킨 사람과 그렇지 않은 사람의 결과가 더 크게 벌어지고 있습니다.
“내가 지금 어느 단계인지”를 정리하고, 그 다음 단계를 순서대로 밟는 것. 이게 전세금 회수의 출발선입니다.
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