2025년 상가임대차 계약, 임대인이 갱신 거절할 수 있는 6가지 법적 사유

2025년 상가임대차 계약, 임대인이 갱신 거절할 수 있는 6가지 법적 사유

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🏢 상가임대차 계약 갱신, 무조건 가능한 건 아니다

상가임차인은 「상가건물임대차보호법」에 따라 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 권리를 보장받습니다. 그러나, 모든 경우에 갱신 요구가 받아들여지는 것은 아닙니다.

특정한 사유가 존재할 경우, 임대인도 계약 갱신을 거절할 수 있는 법적 권한을 가지며, 이 때에는 적법한 통보 절차와 정당한 사유 입증이 필요합니다. 임차인과 임대인 모두 이 조항을 명확히 이해해야 분쟁 없이 계약 종료 또는 갱신이 가능합니다.

📚 상가건물임대차보호법 상 계약갱신 요구권 개요

현행법상, 임차인은 아래 조건을 충족할 경우 계약갱신을 요구할 수 있습니다:

  • 최초 임대차 계약일로부터 10년 이내

  • 계약이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 요구 가능

  • 정당한 사유가 없다면 임대인은 이를 거절할 수 없음

하지만 다음과 같은 경우, 임대인은 갱신을 거절할 수 있는 권한을 갖습니다.

⚠️ 임대인이 가장을 고려할 수 있는 6가지 법적 사유

「상가건물임대차보호법」 제10조 제1항에 명시된 임대인의 거절 가능 사유는 다음과 같습니다.

  1. 임차인이 3기 이상 차임(월세)을 연체한 경우
    → 실제 연체일수, 납부 지연의 고의성 등이 함께 고려됨

  2. 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대하거나 전용한 경우
    → 업종 변경, 무단 전대차, 무단 구조 변경 등이 포함

  3. 건물 철거 또는 재건축이 불가피한 경우
    → ‘계획서’ 또는 ‘허가서’ 등이 사전에 입증돼야 정당 사유 인정

  4. 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 건물에 피해를 준 경우
    → 설비 파손, 화재 유발, 구조 훼손 등

  5. 임차인이 법령 위반 또는 공서양속에 반하는 용도로 사용한 경우
    → 불법영업, 유흥주점, 불법도박장 운영 등

  6. 임대인이 자가 사용 또는 직계존비속의 사용이 확실한 경우
    → ‘실사용 목적’임이 명확하고 허위가 아님이 입증돼야 함

💡 주의: 단순히 "팔 계획", "재계약하고 싶지 않음" 등은 갱신 거절 사유가 되지 않습니다.

⚠️ 실무 사례로 보는 임대인의 갱신 거절 정당성

사례 1. 재건축 사유 인정
서울 강남의 한 상가건물에서 A 임대인은 철거 후 오피스텔 신축 계획서를 구청에 제출한 뒤, 임차인에게 갱신 거절 통보.
→ 정당한 사유로 인정되어 계약 종료 가능

사례 2. 자가 사용 주장 → 거절 불인정
임대인이 “아들이 사용할 예정”이라며 갱신 거절했으나, 실제 사용 계획 없이 다른 임차인을 들인 것이 확인됨
→ 임차인이 소송 제기, 갱신요구권 인정받음

📬 갱신 거절 통보 절차와 시기

임대인이 계약 갱신을 거절하려면 다음 조건을 반드시 지켜야 합니다:

  • 통보 시기: 계약 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 서면 통보

  • 통보 방법: 내용증명 또는 등기우편 등 법적 효력 입증 가능한 방법 권장

  • 정당한 사유 제시: 단순 감정, 자의적 이유는 무효

📌 주의: 시기를 놓치거나 서면 통보 없이 계약을 진행하면, 묵시적 갱신으로 간주되어 갱신 요구권이 발생합니다.

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약 갱신 거절 통보를 받았는데 이유가 없습니다. 유효한가요?
A1. 정당한 사유 없이 통보만 한 경우, 갱신 거절은 무효입니다.

Q2. 갱신 거절 사유가 허위였다는 걸 나중에 알게 되면 어떻게 해야 하나요?
A2. 법원에 무효 확인 소송을 제기하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다.

Q3. 건물 철거 예정인데 아직 허가도 안 났습니다. 갱신 거절 가능할까요?
A3. 불가합니다. 철거·재건축은 계획 및 인허가 증빙이 있어야 정당한 사유로 인정됩니다.

🧾 마무리 글

상가 계약 갱신은 단순한 계약 연장이 아니라, 임차인의 생계와 사업 안정성을 좌우하는 중대한 문제입니다.
임대인의 갱신 거절은 제한된 요건에서만 가능하며, 이를 위반하거나 절차를 무시하면 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

부동산 실무에서 계약 종료 시점이 다가오면, 반드시 법령에 따른 사유와 절차를 숙지한 상태에서 협상과 대응을 해야 합니다.

서면 통보, 정당한 사유, 입증 자료 확보 이 세 가지가 핵심입니다.


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