전세 사기 예방법 – 계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 서류와 실무 가이드
전세 계약은 수억 원의 보증금을 지키는 중대한 법적 행위입니다. 2025년 현재 기준으로 전세 사기 피해를 줄이려면 계약 전 핵심 서류를 빠짐없이 확인하고, 계약 직후 확정일자와 전입신고 절차를 마쳐야 합니다. 아래 체크리스트는 현행 법령·판례·실무 가이드를 토대로, 실제 분쟁에서 법원이 어떤 판단을 하는지까지 반영해 실무적으로 바로 적용할 수 있도록 구성했습니다.
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등기부등본 확인 – 소유권과 근저당 반드시 체크
전세 계약에서 가장 먼저 확인해야 하는 서류는 등기부등본입니다. 소유권자와 임대인이 동일한지, 근저당·압류·가압류·경매개시 등 선순위 권리 존재 여부를 반드시 점검하세요. 근저당 설정금액이 시세의 70% 내외를 넘는다면 깡통전세 위험 신호입니다.
- 법령: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권)
- 판례 요지: 선순위 담보권자에게 임차인은 대항할 수 없음(대법원 2014다231378).
- 실무 팁: 계약 직전 인터넷등기소에서 최신본 발급 → 소유자 동일성·권리순위 즉시 확인. 근저당 설정금액이 주택 시세의 70% 이상이면 깡통전세 위험이 매우 높음. 압류·가압류·경매개시 결정 등 기재가 있다면 계약 피하는 것이 안전.
건축물대장 확인 – 불법 건축물 여부 확인
건축물대장은 해당 주택이 합법적으로 사용 가능한지, 불법 증축이 있는지를 보여줍니다. 불법 건축물은 철거·이전 등 행정처분으로 이어질 수 있고, 경매 시 담보가치가 낮게 평가되어 보증금 회수가 어려워질 수 있습니다.
- 법령: 건축법 제22조(건축물대장), 제79조(시정명령·이행강제금)
- 판례 요지: 불법 증축은 사용승인 불가·철거 대상(대법원 2016두48272).
- 실무 팁: 다가구·다세대·원룸은 대장 기재와 현황을 반드시 대조. 주택이 다가구·다세대·원룸 형태일 경우, 건축물대장에 기재된 용도와 실제 구조가 불일치하는 경우가 많음. 불법 건축물은 경매 시 담보가치가 낮게 평가되어, 임차인의 보증금 회수 가능성이 줄어듦.
전입세대열람원 – 선순위 임차인 존재 여부 확인
전입세대열람원으로 해당 주택에 이미 선순위 임차인이 있는지 확인합니다. 선순위 임차인의 보증금과 근저당 합계가 시세를 초과하면 후순위 임차인의 회수 가능성은 현저히 낮아집니다.
- 법령: 주택임대차보호법 제3조의3(보증금 우선변제)
- 판례 취지: 선순위 임차인의 권리는 우선 보호(유사 판례 다수).
- 실무 팁: 동주민센터에서 전입세대열람원 발급. 선순위 임차인 보증금 + 근저당이 시세 대비 어느 수준인지 수치로 검증. 실무에서는 “보증금 회수 가능성 검토”를 위해 반드시 거쳐야 하는 절차.
토지이용계획확인원 – 권장 확인 서류, 분쟁 예방 차원
전세계약의 법정 필수 서류는 아니지만, 주택이 속한 토지의 법적 규제(개발제한구역, 지구단위계획, 재건축·재개발 등)를 한눈에 파악해 이주·철거 리스크를 점검할 수 있습니다.
- 법령: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제30조(토지이용계획확인서)
- 실무 팁: ‘필수’가 아닌 권장 절차로 표기. 규제 이슈가 있는 지역은 보증보험 가입·보증금 축소 등 리스크 관리.
임대인 신분증 및 인감증명서 – 실제 소유자 여부 확인
임대인 본인과 계약하는지, 대리인 계약이면 위임장과 인감증명서 원본을 대조하세요. 위임 목적이 ‘임대차 계약 체결’로 명확히 기재되어야 하며, 인감도장은 위임장과 일치해야 합니다.
- 법령: 민법 제114조(대리의 효력), 제125조(표현대리)
- 판례 요지: 위임·인감 없는 대리 계약은 무효 가능(대법원 2002다45941).
- 실무 팁: 신분증·인감증명서 원본 확인 원칙. 필요한 경우 전화 등으로 소유자 본인 확인. 대리 계약 시 위임장에 ‘임대 목적’이 명확히 기재되어 있는지 확인.
확정일자·전입신고 – 보증금 보호의 핵심 절차
보증금 보호의 핵심은 확정일자 + 전입신고입니다. 이 두 가지가 갖춰져야 대항력과 우선변제권이 발생합니다. 계약 직후 동주민센터에서 전입신고와 확정일자를 바로 처리하세요.
- 법령: 주택임대차보호법 제3조(대항력), 제3조의2(우선변제권)
- 판례 요지: 확정일자·전입신고를 갖춘 임차인은 후순위 권리자보다 우선 변제(대법원 2005다44982).
- 실무 팁: 계약 직후 즉시 동주민센터 방문 → 전입신고와 동시에 확정일자 부여. 보증금 미회수 시 임차권등기명령 신청으로 권리 보전. 보증보험 가입 병행 검토.
자주 묻는 질문(FAQ)
계약 전 반드시 확인해야 하는 핵심 서류는 무엇인가요?
등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람원, 임대인 신분증·인감증명서입니다. 토지이용계획확인원은 분쟁 예방 차원의 권장 서류입니다.
법적으로 보증금을 지키려면 가장 중요한 절차는 무엇인가요?
확정일자 + 전입신고입니다. 이 절차를 마쳐야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
선순위 임차인이 있으면 반드시 계약을 피해야 하나요?
선순위 임차인 보증금과 근저당 합계가 시세를 넘는다면 회수 위험이 큽니다. 피하거나 보증금을 낮추고 보증보험 가입 등 안전장치를 고려하세요.
대리인이 나온 경우 안전하게 계약하려면?
위임장과 인감증명서 원본을 확인하고, 위임 목적이 ‘임대차 계약 체결’로 명시되어 있는지 확인합니다. 필요 시 소유자 본인 통화로 교차 확인하세요.
마무리
전세 사기는 ‘몰라서’가 아닌 ‘확인하지 않아서’ 발생하는 경우가 많습니다. 등기부등본·건축물대장·전입세대열람원·임대인 신분 확인을 계약 전 체크하고, 계약 직후 확정일자와 전입신고로 권리를 완성하세요. 필요 시 보증보험·특약 문구·임차권등기명령까지 준비하면 보증금은 훨씬 안전해집니다.
법령과 판례는 임차인을 보호하지만, 결국 본인의 주의와 준비가 가장 강력한 방패가 됩니다. 사소해 보이는 절차 하나가 수억 원의 보증금을 지켜주는 결정적인 역할을 한다는 사실을 잊지 마시기 바랍니다.
