전세보증금 못 돌려받는 경우? 반드시 피해야 할 위험 신호｜2025 최신 주택임대차 체크리스트
전세사기·깡통전세 이슈가 일상화된 지금, “내 보증금은 안전한가?”가 가장 중요한 질문입니다. 아래 체크리스트는 주택임대차보호법, 대법원 판례, 2023년 당해세 개정 그리고 HUG 보증 실무를 반영해, 계약 전후 반드시 점검해야 할 위험 신호와 대응 방법을 정리한 글입니다.
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1. 전세보증금 미반환, 왜 발생하나
- 가격 리스크: 하락기에 전세가율이 높으면 경매가로 보증금 회수 불가능.
- 권리 리스크: 선순위 근저당·가압류 등기가 보증금보다 과다.
- 절차 리스크: 인도+전입(대항력)·확정일자·배당요구 누락.
- 임대인 리스크: 세금 체납 시 당해세 우선 배분 등 법정 순위 문제.
2. 반드시 피해야 할 위험 신호 6가지
- 등기부 선순위 과다: 근저당이 보증금과 비슷하거나 초과.
- 세금 체납 정황: 소액임차인 최우선변제는 조세보다 우선이지만, 확정일자보다 앞선 당해세는 여전히 우선할 수 있음.
- 전세가율 80% 이상: 법정 기준은 아니지만 실무상 위험 신호.
- 전입·확정 지연: 대항력·확정일자 없으면 순위 밀림.
- 보증보험 가입 불가: HUG/SGI가 거절하면 그 자체가 레드 플래그.
- 특약 누락: 보증금 반환 기한, 원상회복 범위, 중도해지 위약금 등 필수.
3. 계약 전 필수 체크리스트
- 대항력·확정일자: 입주와 동시에 전입신고, 확정일자 즉시.
- 소액임차인 최우선변제(2025.7.15 기준) - 서울: 5,500만원 - 수도권 과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포: 4,800만원 - 광역시·안산·광주(경기)·파주·이천·평택: 2,800만원 - 기타 지역: 2,500만원 (단, 주택가액 1/2 상한 적용)
- 전세가율: 80% 이상이면 위험. 등기부 권리분석 필수.
- HUG 전세보증금반환보증: 가입 가능 여부 확인, 거절 시 위험 신호.
4. 실제 분쟁 시나리오와 교훈
- “새 세입자 구하면 반환” → 기한 불명확 → 임차인 불리 판례.
- 전입·확정 늦게 받아 후순위 밀림.
- 전세가율 90% 신축빌라 계약 후 집값 폭락 → 보증금 미반환.
5. 경·공매 대응 로드맵
- 대항력 유지: 배당요구 종기까지 전입·점유 유지.
- 배당요구: 종기 내 반드시 신청해야 배당 참여 가능.
- 당해세 예외: 확정일자 이후 성립한 당해세는 임차보증금이 우선 배분.
- 임차권등기명령: 보증금 미반환 시 신청해 권리 보전.
6. 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 근저당이 있어도 전세 계약이 가능한가요?
가능합니다. 다만 보증금보다 선순위 채권이 많으면 위험하므로 반드시 등기부 확인.
Q2. 전세보증보험은 꼭 가입해야 하나요?
사실상의 안전장치입니다. 다만 대항력 상실·확정일자 누락 등은 지급 거절 사유가 될 수 있습니다.
Q3. 전입신고와 확정일자는 왜 중요한가요?
우선변제권은 인도+전입(대항력)과 확정일자 모두 필요. 소액임차인은 대항요건만으로 최우선변제 가능.
Q4. 전세가율은 얼마부터 위험한가요?
실무에서는 80% 이상이면 위험 신호로 봅니다.
Q5. 계약 특약에는 무엇을 넣어야 하나요?
보증금 반환 기한, 지연손해금, 원상회복 범위, 중도해지 위약금, 불법용도 금지 등을 명시하세요.
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마무리 글
전세계약의 성패는 위험 신호를 조기 포착하고 법적 요건을 적기에 갖추는 것에 달려 있습니다. 확정일자, 배당요구, 임차권등기명령, 보증보험까지 챙겨야 보증금을 지킬 수 있습니다.
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