2025 임대차 계약 종료, 이렇게 해야 돈 잃지 않는다!｜보증금 정산·원상복구·통보 시점까지 완벽하게 정리한 최신 실무 지침(10·15 대책 반영)

2025 임대차 계약 종료 절차 완전정리. 보증금 정산, 원상복구 기준, 통보 시점, 점유 이전, 임차권등기명령까지 10·15 대책 이후 변화된 실무 기준을 반영한 최신 임대차 종료 가이드!

임대차계약은 체결보다 ‘종료’ 과정에서 더 많은 분쟁이 발생합니다. 특히 2024~2025년 전세가 하락과 집주인 유동성 위기로 인해 계약 종료 시점의 보증금 정산·원상복구·통보 절차가 더욱 중요해진 시기입니다.

10·15 대책 이후에는 은행의 근저당 회수 압박, 역전세 심화, 임차권등기명령 활용 증가 등으로 2025년의 임대차 계약 종료 실무는 예전과는 전혀 다른 양상을 보이고 있습니다.

실제 현장에서 상담을 하다 보면, 계약 종료 단계에서 분쟁이 생기는 이유의 90% 이상은 “종료 절차를 정확히 몰라서 발생하는 문제”입니다.

이 글에서는 현행 법령과 최근 판례, 그리고 10·15 대책 이후 변화된 시장 환경을 반영하여 2025년형 임대차 계약 종료 절차를 임대인과 임차인 모두가 이해하기 쉽도록 정리해 보겠습니다.

📚 목차

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1. 2025년에 임대차 계약 종료가 더 중요한 이유
2. 2025 실무 기준 계약 종료 절차 전체 흐름
3. 단계별 상세 실무 지침(최신 판례·10·15 대책 반영)
4. 임대차 종료 시 가장 자주 발생하는 분쟁 5가지
5. 10·15 대책 이후 시장 환경 속 임대차 종료 시 주의점
6. 2025 현장 실무 체크리스트
7. FAQ
8. 함께 보면 좋은 글
9. 마무리 글

1. 2025년에 임대차 계약 종료가 더 중요한 이유

2025년 시장 구조는 예전과 달리 보증금 회수 위험이 훨씬 커졌습니다. 그래서 계약 종료 절차를 어떻게 밟느냐가 곧 ‘돈을 지키는 기술’이 되었습니다.

✔ (1) 역전세·깡통전세로 인한 보증금 반환 리스크 증가

전세가 하락으로 보증금이 시세보다 높은 경우가 많아졌습니다. 이른바 깡통전세·역전세 구조가 확대되면서 임대인의 보증금 반환 능력이 떨어지고 있습니다.

이 상황에서 임차인이 계약 종료 절차를 잘못 진행하면 대항력을 잃은 상태에서 보증금을 돌려받지 못하는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.

✔ (2) 10·15 대책 이후 은행의 근저당 회수 강화

10·15 대책은 금융기관의 부실채권 조기 정리를 강조하고 있습니다. 그 결과 은행들은 기존보다 근저당 말소에 매우 신중해졌고, 연장 거절·추가 담보 요구 등으로 임대인의 자금 사정이 더 악화되는 사례가 늘고 있습니다.

임대인의 유동성이 급격히 나빠지면 계약 종료 시점에 보증금 반환 불능 위험이 현실화됩니다.

✔ (3) 임차권등기명령 사용 증가

보증금 미반환이 늘면서 임차권등기명령은 더 이상 특수한 수단이 아니라 실무에서 자주 사용하는 필수 절차가 되었습니다.

계약 종료를 앞둔 임차인은 “언제, 어떤 상황에서 임차권등기명령을 써야 하는지”까지 함께 알고 있어야 합니다.

✔ (4) ‘원상복구·시설물 손상’ 관련 분쟁 급증

2023~2024년 판례를 보면, “자연적 마모는 임차인 책임이 아니다”라는 흐름이 더욱 강화되고 있습니다.

그럼에도 실무에서는 여전히 벽지·바닥·가구 등을 둘러싼 원상복구 분쟁이 자주 발생하고 있어 판례 흐름을 알고 대응하는 것이 중요합니다.

2. 2025 실무 기준 임대차 계약 종료 절차 전체 흐름

아래 절차는 주택·상가 공통으로 정리한 2025년 최신 실무 기준입니다. 실제 현장에서 이 흐름대로 진행하면 대부분의 분쟁을 미리 예방할 수 있습니다.

✔ ① 종료 1~3개월 전 ‘계약 종료 통보’

• 주택: 최소 1개월 전 통보를 권장(법적으로 기한 명시는 없지만 분쟁 방지 목적)
• 상가: 묵시적 갱신을 피하기 위해 6개월~1개월 전에 통보하는 것이 실무 상 안전

무엇보다 기록이 남는 방식으로 통보하는 것이 중요합니다. (카카오톡, 문자, 이메일, 내용증명 등)

✔ ② 퇴거 일정 조율

임대인·임차인이 함께 아래 사항을 미리 조율합니다.

• 퇴거 날짜 및 시간대
• 마지막 월세·관리비 정산 기준일
• 전기·가스·수도 검침일
• 임대인의 점검 방문 여부와 일정

✔ ③ 원상복구 범위 확인

2025년 기준 판례에 따르면, 일반적인 사용으로 인한 자연마모는 임차인 부담이 아닌 경우가 많습니다.

• 자연 마모(일반 사용) → 임차인 부담 아님
• 고의·중과실 파손·무단 개조 → 임차인 부담
• 임차인이 설치한 시설물 → 철거 후 원상복구가 원칙

✔ ④ 시설물 파손 점검

누수, 곰팡이, 보일러, 에어컨, 창호, 전기·가스 안전 등은 반드시 퇴거 전에 임대인·임차인이 함께 확인하고 사진을 남기는 것이 좋습니다.

✔ ⑤ 보증금 정산

2025년 실무에서 가장 민감한 부분입니다. 아래 항목을 기준으로 정산합니다.

• 미납 월세
• 미납 관리비·전기·가스·수도 등 공과금
• 임차인 귀책에 따른 수리비
• 임대인의 금융채무(근저당·압류 등) 상황 점검

✔ ⑥ 점유 반환(열쇠 인도)

열쇠를 인도하는 순간부터 임차인의 대항력·우선변제권은 종료됩니다. 보증금을 아직 받지 못한 상태에서 점유를 넘기는 것은 2025년 실무에서 가장 위험한 행동으로 꼽힙니다.

3. 단계별 상세 실무 지침 (법령·판례·10·15 대책 반영)

✔ (1) 계약 종료 통보 – “언제, 어떻게”가 핵심

임대차 종료 통보는 말로만 하면 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 2025년 기준으로는 아래 방식을 권장합니다.

• 카카오톡·문자·이메일로 구체적인 종료 의사 통보
• 중요한 사안일수록 내용증명 우편 활용
• “언제까지 퇴거하겠다 / 계약을 갱신하지 않겠다”는 표현을 명확하게 기재

특히 임대인이 연락을 피하거나 회피하는 경우가 많기 때문에, “내가 통보했다”는 증거를 남겨두는 것이 매우 중요합니다.

✔ (2) 원상복구 기준 – 2023~2024 판례 흐름 반영

최근 판례는 임차인의 일반적인 사용에 따른 마모는 임대인 부담으로 보는 경향이 강화되고 있습니다.

임차인 부담이 아닌 예시

• 오랜 사용으로 인한 벽지 변색
• 바닥의 생활 스크래치
• 일반적인 사용에서 오는 가구 자국

임차인 부담이 되는 예시

• 고의 또는 과실로 인한 파손(문짝 부러짐, 유리 파손 등)
• 무단으로 벽을 뚫거나 구조를 변경한 경우
• 흡연 등으로 심각하게 오염된 벽·바닥
• 설치한 시설물 철거 없이 방치

실제 분쟁을 줄이려면 퇴거 전 사진·영상·점검 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.

✔ (3) 보증금 정산 – 10·15 이후 가장 민감한 단계

보증금 정산은 단순 계산 문제가 아니라 임대인의 재무상태·권리관계까지 포함하는 종합 점검 단계입니다.

① 임대인의 금융상황 점검

근저당 변경·추가, 가압류·압류 등이 잔금 직전에 새로 잡히는 사례가 늘어났습니다.

따라서 열쇠 인도 전날 또는 당일에 등기부등본을 새로 발급받아 변동사항을 확인해야 합니다.

② 전입세대 열람으로 선순위 임차인 여부 확인

후순위 임차인은 보증금 회수가 어려워질 수 있으므로, 종료 전·전입 전 모두 선순위 임차인 여부를 반드시 확인해야 합니다.

③ 임차권등기명령 활용

보증금 반환이 지연되거나 임대인의 자금 사정이 좋지 않을 경우, 임차권등기명령은 가장 강력한 방어 수단입니다.

이 절차를 통해 임차인은 이사를 가더라도 일정 부분 대항력을 유지할 수 있는 구조를 만들 수 있습니다.

④ 상가의 경우 권리금 회수기회 방해 주의

상가임대차에서는 계약 종료 단계에서 임대인이 권리금 회수 기회를 부당하게 방해하면 손해배상 책임이 인정될 수 있습니다.

4. 임대차 종료 시 가장 자주 발생하는 분쟁 5가지

1. 원상복구 범위 – 자연마모 vs 임차인 귀책 파손
2. 보증금 반환 시기 – “이사 먼저 vs 보증금 먼저” 갈등
3. 관리비·공과금 정산 – “어디까지가 임차인 부담인지” 분쟁
4. 열쇠 전달 시점 – 대항력 상실 시점 혼동
5. 특약 해석 – 모호한 특약 문구로 인한 책임 다툼

이 중 2025년에 가장 치명적인 것은 보증금 반환 전 점유(열쇠)를 넘기는 실수입니다.

5. 10·15 대책 이후 시장 환경 속 임대차 종료 시 주의점

✔ (1) 보증금 미반환 증가 → 임차권등기명령 필수 도구화

임대인의 자금 사정이 악화되면서 보증금 반환 지연·미반환 사례가 증가했습니다. 이 경우 임차권등기명령을 얼마나 빨리 활용하느냐가 관건입니다.

✔ (2) 근저당 회수 강화 → 선순위 채무 정리 실패 사례 증가

은행이 근저당 회수에 적극적이면서, 임대인이 선순위 채무를 정리하지 못한 채 계약이 종료되는 경우가 늘고 있습니다.

따라서 종료 시점 등기부 확인은 선택이 아닌 필수입니다.

✔ (3) 역전세 지역에서는 임차인의 ‘방어적 종료’ 필요

역전세 지역에서는 임차인이 더 방어적으로 행동해야 합니다. 특히 대항력 상실 시점(열쇠 인도)을 뒤로 미루고, 보증금 수령 여부와 연계해 움직이는 전략이 중요합니다.

6. 2025 현장 실무 체크리스트

실제 임대차 계약 종료 시, 아래 항목을 하나씩 체크해보면 도움이 됩니다.

• [ ] 계약 종료 통보는 최소 1~3개월 전에, 기록이 남는 방식으로 진행했는가?
• [ ] 중요한 통보는 내용증명 등 문서로 남겨두었는가?
• [ ] 열쇠를 넘기기 전, 최신 등기부등본을 다시 발급받아 확인했는가?
• [ ] 전입세대 열람으로 선순위 임차인 여부를 확인했는가?
• [ ] 집 상태를 사진·영상으로 기록해 자연마모와 파손을 구분할 근거를 남겼는가?
• [ ] 보증금 정산 항목(월세·관리비·공과금·수리비)을 사전에 합의했는가?
• [ ] 보증금 반환이 지연될 경우 임차권등기명령을 준비하고 있는가?
• [ ] 상가의 경우, 권리금 회수기회를 방해하지 않았는가?

7. FAQ

Q1. 임대인이 보증금을 줄 돈이 없다고 하면 어떻게 해야 하나요?

우선 보증금 반환을 독촉하는 서면을 남기고, 임차권등기명령을 검토하는 것이 일반적입니다. 필요하다면 전세보증금 반환소송까지 병행하는 방안도 고려해야 합니다.

Q2. 보증금을 못 받았는데 이사를 먼저 가도 되나요?

열쇠를 넘겨 점유를 잃는 순간 임차인은 대항력을 상실할 수 있습니다. 매우 위험한 선택이므로, 보증금 수령 여부와 임차권등기명령 등 방안을 먼저 검토해야 합니다.

Q3. 원상복구는 어디까지 임차인 책임인가요?

최근 판례 흐름에 따르면, 일반적인 사용으로 인한 자연마모는 임차인 책임이 아닌 경우가 많습니다. 다만 고의·중대한 과실과 무단 구조 변경 등은 임차인이 부담해야 합니다.

Q4. 상가 임대차에서 계약 종료 때 꼭 체크해야 할 점은?

상가의 경우 권리금 회수기회 방해 금지 조항이 매우 중요합니다. 임대인이 부당하게 신규 임차인과의 계약을 방해하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

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9. 마무리 글

2025년 임대차 계약 종료는 예전처럼 단순히 “이사만 하면 끝나는 절차”가 아닙니다.

전세가 하락, 임대인의 부채 악화, 금융 규제 강화, 보증금 반환 분쟁 증가가 겹치면서, 계약 종료 과정 하나하나가 곧 보증금을 지키는 핵심 전략이 되었습니다.

종료 통보 시점, 원상복구 범위, 보증금 정산 순서, 열쇠 인도 시점, 임차권등기명령 활용 여부 등을 정확히 이해하고 움직인다면 불필요한 분쟁을 상당 부분 줄일 수 있습니다.

이 글이 2025년 현재 임대차 계약을 종료하려는 임대인과 임차인 모두에게 실질적인 기준점이 되기를 바랍니다.

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