전월세 계약 기본 절차 2026｜10·15 이후 꼭 바뀐 체크포인트 총정리

1월 14, 2026

요즘 전월세 상담에서 가장 많이 나오는 말이 이겁니다.

“요즘 계약해도 안전한가요?”

“10·15 이후 규제가 많아 졌다는데 뭐가 달라졌나요?”

"보증금 못 돌려 받는 사고가 많다던데됴..."

결론부터 말하면, 2026년 전월세는 “싸게 구하는 법”보다 안전하게 계약하는 절차가 더 중요해졌습니다. 오늘 글은 실무 순서대로 따라만 하면 실수를 확 줄일 수 있게 정리했습니다.

10·15 이후 변화 포인트 : 대출 심사가 더 보수적으로 바뀌고, 전세 사기 단속·보증 심사가 강화되면서 “잔금이 안 맞는 상황”, “보증금 반환 리스크”가 더 크게 체감됩니다. 그래서 계약 전 단계에서 등기부 확인 + 특약 설계 + 보증금 보호 절차가 필수입니다.

1. 10·15 이후 전월세 시장 변화

10·15 이후 현장 체감은 간단합니다. “대충 계약하고 나중에 정리”가 통하지 않는 분위기가 됐다는 것. 대출 심사 보수화, 전세 사기 단속 강화, 보증 심사 강화 등의 영향으로 임대인의 반환 여력과 절차 준수가 더 중요해졌습니다.

2026년 전월세에서 더 중요해진 것

대출 가능 여부를 계약 전에 확인하는 습관
등기부등본으로 권리 위험을 먼저 컷(cut)하는 습관
전입신고·확정일자를 입주 당일 처리하는 습관
특약으로 “예외 상황(전입불가, 권리변동, 하자)”을 문장으로 고정하는 습관

👉 결과적으로

무자본 임대인 감소
전세금 반환 능력 중요
등기부 확인 필수 시대가 됐습니다.

2. 전월세 계약 전체 절차 한눈에

2026년 기준 안전한 순서

집 탐색 → 현장 방문
등기부등본 확인(당일 발급)
계약 조건 협의(보증금/월세/관리비/입주일)
특약 협의 → 계약서 작성
서명/날인 → 계약금 이체(집주인 명의 계좌)
잔금 지급 → 입주
전입신고 + 확정일자(입주 당일)

✅ 원칙: 서명 먼저, 돈은 그 다음. “입주/전입”까지가 계약의 끝입니다.

3. 계약 전 반드시 해야 할 준비

① 예산 구조를 먼저 확정

보증금/월세
관리비(포함·불포함 항목)
중개보수
이사/가전/수리 등 부대비용

② 대출(또는 보증보험) 가능 여부 선확인

10·15 이후 대출 승인 후 계약이 원칙입니다.

실무 팁 : “대출은 나중에”라는 방식이 요즘 가장 위험합니다. 계약 후 대출이 줄거나 막히면 잔금이 꼬이고, 그 순간부터 분쟁이 시작됩니다.

4. 등기부등본 실무 확인법

집이 마음에 들어도 계약서부터 쓰면 안 됩니다. 등기부등본 당일 발급본으로 권리 위험부터 걸러야 합니다.

소유자 : 집주인 실명(신분증)과 일치하는지
권리부담 : 근저당/가압류/압류/전세권/임차권 등 존재 여부
변동 가능성 : 계약~입주 사이 권리 변동을 막을 장치(특약)가 있는지

※ 실무에서는 “근저당+선순위 보증금” 구조를 보수적으로 보고, 시세 대비 여유를 충분히 둡니다.

5. 계약서 작성 순서

가장 안전한 작성 순서

조건 최종 확인(보증금/월세/입주일/관리비)
특약 먼저 협의(전입불가, 권리변동, 하자, 해제 조건)
계약서 작성
서명/날인
계약금 이체(가능하면 계좌이체, 영수증/이체내역 보관)

6. 반드시 넣어야 할 특약

특약은 “있으면 좋은 것”이 아니라, 2026년에는 기본 안전장치입니다. 아래 5개는 상황이 허락하면 거의 넣는 편이 안전합니다.

전입신고/확정일자 가능 : 불가 시 계약금 전액 반환
권리변동 금지 : 계약~입주 사이 추가 근저당 설정 금지
하자 수리 : 누수·보일러·급배수 등 필수 설비 고장 시 부담 주체
보증금 반환 : 반환 시점(명도·열쇠 인도와 동시 등)
해제 조건 : 어느 경우 해제 가능/위약 기준

“구두로 약속했어요”는 분쟁에서 약합니다. 특약은 말을 문장으로 고정해주는 장치입니다.

7. 계약금·잔금 지급 시 주의사항

계약금

통상 보증금의 10% 내외(사안에 따라 다름)
반드시 집주인 명의 계좌로 이체
이체 내역/영수증 보관

잔금

절대 금지 : 집 상태 확인 전에 잔금 먼저 송금.
잔금은 보통 입주 당일, 집 상태(하자/청소/설비) 확인 후 진행하는 게 안전합니다.

8. 입주 전 체크리스트

전기·가스 명의 변경
수도 계량기 사진
누수/곰팡이/파손 등 하자 촬영(날짜 남기기)
관리사무소/공동현관 등록
열쇠 인수(개수 체크)

9. 전입신고·확정일자 타이밍과 의미

전월세에서 보증금을 지키는 핵심은 “입주 당일”에 달려 있습니다. 실무에서는 입주 당일 전입신고 + 확정일자를 기본으로 봅니다.

한 줄 이해

전입신고 : 대항력의 출발점
확정일자 : 우선변제권을 강화하는 장치

※ 정확한 요건과 우선순위는 개별 사안(선순위 권리/보증금 구조)에 따라 달라질 수 있어, 계약 전 권리 구조 확인이 중요합니다.

10. 보증금 보호 3가지 방법

전입신고
확정일자
전세보증보험(가능하면 적극 검토)

2026 실무 트렌드

요즘은 “보험까지 포함해서 안전하게”를 선호하는 흐름이 강해졌습니다.

11. 실무에서 가장 많이 터지는 실수

현장에서 자주 보는 실수 TOP

등기부 확인 없이 계약
집주인 명의가 아닌 계좌로 송금
전입신고/확정일자를 미룸
특약 없이 계약(전입불가·권리변동·하자)
계약서 원본을 안 받거나, 사진만 남김
잔금을 먼저 보내고 하자 확인

❓ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 집주인 직접 안 만나고 계약해도 되나요?

중개를 통해 진행되는 경우도 많지만, 소유자 확인(등기부)과 송금 계좌(집주인 명의)를 더 보수적으로 확인하는 게 안전합니다.

Q2. 전입신고는 언제 하는 게 제일 안전한가요?

실무에서는 입주 당일 처리하는 습관을 권합니다. 미루면 그 사이 권리 변동이 생길 수 있습니다.

Q3. 확정일자도 꼭 받아야 하나요?

보증금 보호를 위해 실무에서 거의 기본으로 봅니다. 특히 선순위 권리가 있거나 불안 요소가 있으면 더 중요합니다.

Q4. 전세보증보험은 필수인가요?

법적으로 의무는 아니지만, 최근엔 “보험까지 포함해 안전하게”로 가는 흐름이 강합니다. 가입 가능 여부는 사안별로 확인이 필요합니다.

Q5. 계약금은 보통 얼마나 내나요?

통상 보증금의 10% 내외가 많지만, 거래 관행/사정에 따라 달라질 수 있습니다. 중요한 건 “서명 후 이체”입니다.

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✨ 마무리 글

2026년 전월세는 “급하게 계약”보다 “절차대로 계약”이 더 큰 돈을 지킵니다. 결국 핵심은 하나입니다.

등기부 확인 → 특약으로 예외를 고정 → 입주 당일 전입신고·확정일자

이 순서만 지켜도, 대부분의 큰 사고는 충분히 피할 수 있습니다. 전월세 계약은 아는 만큼 안전해집니다.

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