등기부등본 보는 법 완전정리｜매매 실전에서 반드시 확인해야 할 핵심 포인트 (2026)

🚨 건축물대장 안 보면 계약 깨집니다

부동산 매매 상담을 하다 보면 이런 말을 자주 듣습니다. “등기부등본은 깨끗하더라고요.”

그런데 현장에서 보면, ‘깨끗해 보였던 등기부’ 때문에 잔금에서 매매가 멈추는 경우가 더 많습니다. 등기부등본은 봤느냐/안 봤느냐가 아니라 어떻게, 언제 봤느냐가 전부이기 때문입니다.

이 글에서는 갑구·을구·접수일자 핵심 포인트와 계약일/잔금일 확인 순서를 2026 매매 실무 기준으로 정리합니다.

※ 본 글은 일반적인 실무 정보 제공 목적이며, 개별 거래 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다.

📌 목차

1) 등기부가 법적으로 중요한 이유 2) 등기부 구조(표제부·갑구·을구) 3) 갑구 보는 법 4) 을구 보는 법 5) 접수일자·우선순위 6) 계약일 vs 잔금일 확인법 7) 실전 체크리스트 FAQ 함께 읽으면 좋은 글 마무리

1. 왜 매매에서는 등기부등본이 ‘법적으로’ 중요한가

부동산 매매는 단순히 집을 사고파는 행위가 아니라, 소유권이라는 권리를 이전하는 계약입니다. 그래서 매수인은 “지금 이 부동산이 누구 것인지”, “어떤 권리가 먼저 설정돼 있는지”를 확인해야 합니다.

핵심
등기부등본은 권리 상태를 확인하는 가장 기본 문서입니다. 매매에서는 “권리”를 사는 것이므로, 등기부 확인 없이 계약금을 먼저 넣는 구조는 위험할 수 있습니다.

2. 등기부등본 기본 구조 한눈에 정리

• 표제부 : 주소·면적·용도 등 부동산 기본 정보
• 갑구 : 소유권 + 처분 제한(가압류·가처분 등)
• 을구 : 담보권(근저당 등 채권 관계)

매매 실전에서는 표제부는 기본 확인용이고, 사고를 가르는 핵심은 갑구·을구입니다.

3. 갑구 보는 법｜소유자·처분 제한 체크

① 소유자 일치 여부

계약 상대방이 등기상 소유자와 같은지, 공동소유인지 단독소유인지 먼저 확인합니다. 명의가 다르면 계약 자체가 꼬이거나 분쟁으로 번질 가능성이 큽니다.

② 처분 제한 여부

갑구에 아래 단어가 보이면 ‘그냥 진행’하면 안 됩니다.

• 가압류 / 가처분
• 압류
• 경매개시결정

이 상태에서는 잔금 지급 후에도 소유권 이전이 막힐 수 있어, 해소 조건·시점을 특약으로 고정하지 않으면 위험합니다.

4. 을구 보는 법｜근저당·채권최고액의 함정

을구는 “근저당이 있냐/없냐”가 아니라, 어떻게 설정돼 있냐가 전부입니다.

✅ 을구에서 반드시 보는 3가지

• 채권최고액 (실제 대출액보다 크게 잡히는 경우가 많음)
• 설정일자 (언제 설정됐는지)
• 말소 조건 (선말소/동시말소)

실무 포인트
근저당이 있어도 “잔금과 동시말소”가 명확하고, 말소서류 준비·처리가 확정돼 있으면 매매는 진행 가능합니다. 문제는 말소 조건이 문서로 고정되지 않았을 때입니다.

5. 접수일자, 왜 우선순위의 기준이 될까?

등기부에는 등기의 순서를 의미하는 접수일자가 있습니다. 실무에서 접수일자를 따지는 이유는 간단합니다.

먼저 접수된 권리가 우선
잔금 직전에 새로운 근저당·가압류가 접수되면, 계약 당시와 상황이 달라질 수 있습니다.

6. 계약일 vs 잔금일, 등기부 보는 포인트가 다르다

📌 계약일 확인 포인트

• 소유자 일치 여부
• 갑구 처분 제한(가압류·가처분 등) 존재 여부
• 을구 근저당 채권최고액·말소 조건 파악
• 말소 조건을 특약으로 명확히 기재

📌 잔금일 직전 확인 포인트

• 새로운 권리 추가 여부(갑구/을구 변동)
• 근저당 실제 말소 가능 상태인지
• 이전등기 진행 가능한 상태인지 최종 점검

실전 결론
등기부는 계약 전 1회 + 잔금 직전 1회 최소 2번 확인 흐름을 추천합니다.

7. 매매 실전 등기부 체크리스트

• [ ] 계약 상대방 = 등기상 소유자 일치
• [ ] 갑구에 가압류·가처분·압류·경매개시결정 없음
• [ ] 을구 근저당 채권최고액 확인
• [ ] 말소 조건(선말소/동시말소) 확인
• [ ] 말소 책임/시점을 계약서 특약에 명시
• [ ] 접수일자(우선순위) 확인
• [ ] 잔금 직전 등기부 재열람 완료

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 등기부등본은 언제 발급해서 봐야 하나요?

실무에서는 계약 전 1회, 그리고 잔금 직전 1회 재발급(재열람)하는 흐름을 권합니다. 계약 이후에도 권리변동이 접수될 수 있기 때문입니다.

Q2. 근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

무조건은 아닙니다. 말소 조건이 명확하고, 잔금과 동시말소 등 처리 방식이 계약서 특약으로 고정돼 있으면 진행 가능한 경우가 많습니다.

Q3. 가압류가 있으면 계약하면 안 되나요?

실무에서는 매우 위험한 케이스로 봅니다. 해소 전까지는 신중해야 하고, 진행한다면 해소 조건·기한·증빙을 특약으로 강하게 고정하는 방식이 필요합니다.

Q4. 등기부만 보면 매매가 안전한가요?

등기부는 핵심이지만, 대출(승인·실행)과 특약, 명도(인도) 조건까지 함께 봐야 잔금에서 멈추는 사고를 줄일 수 있습니다.

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마무리

✍️ 마무리 글

등기부등본은 전문가만 보는 어려운 서류가 아닙니다. 다만 제대로 보는 법을 모르면 매매에서 가장 위험한 문서가 됩니다.

오늘 정리한 핵심(갑구·을구·접수일자)과 계약 전/잔금 전 2회 확인만 지켜도, 잔금에서 멈추는 사고를 크게 줄일 수 있습니다.

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