2026년 종부세는 일반 주택 9억원, 1세대 1주택자 12억원의 기본공제를 적용한 뒤 공정시장가액비율과 세율 등을 반영해 계산합니다.
종부세 절세를 위해서는 공시가격과 주택 수뿐 아니라 합산배제·과세특례, 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제까지 확인해야 합니다.
2027년 이후에는 정부의 세제개편안에 따라 거주용 1주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세체계가 달라질 수 있으므로 현행법과 개편안을 구분해 확인해야 합니다.
“올해 종부세가 지난해보다 많이 나오면 어떡하지?”
공시가격이 오른 아파트를 보유하고 있거나 주택을 여러 채 가지고 있다면 9월이 되면서 종합부동산세, 즉 종부세에 대한 걱정이 커집니다.
특히 2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했습니다. 하지만 공시가격이 9.13% 올랐다고 종부세도 똑같이 9.13% 증가하는 것은 아닙니다.
종부세는 공시가격에서 기본공제를 빼고 공정시장가액비율을 적용한 뒤 세율과 재산세 상당액 공제, 세액공제 등을 거쳐 최종 세액을 계산하기 때문입니다.
더 중요한 것은 2027년 이후입니다. 정부가 2026년 세제개편안을 통해 종부세 제도를 손질하는 방안을 제시했기 때문입니다. 다만 2026년 현재 시행 중인 법과 2027년 이후 개편안은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
종부세 절세, 핵심부터 정리하면
2026년 종부세를 확인할 때는 다음 순서로 보면 됩니다.
① 공시가격 확인
② 주택 수 확인
③ 1세대 1주택 여부 확인
④ 기본공제 확인
⑤ 합산배제·과세특례 확인
⑥ 연령·보유기간 세액공제 확인
⑦ 2027년 제도 변화 확인
현재 주택분 종부세의 기본공제는 일반적인 경우 9억원, 1세대 1주택자는 12억원입니다.
따라서 “공시가격이 12억원을 넘었으니 무조건 종부세를 많이 낸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
종부세 흐름을 이해하려면 종부세 다시 오른다? 2026 부동산 보유세 개편도 함께 보는 것이 좋습니다
1. 2026년 종부세는 어떻게 계산할까?
종부세 계산은 공시가격에서 바로 세율을 곱하는 방식이 아닙니다.
공시가격 합계 → 기본공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율 → 재산세 상당액 공제 → 세액공제
이 순서로 계산합니다.
예를 들어 1세대 1주택자의 공시가격이 15억원이라고 가정해 보겠습니다.
현행 기준으로 기본공제 12억원을 적용하면 3억원이 남습니다. 여기에 주택분 공정시장가액비율 60%를 적용하면 단순 계산상 과세표준은 1억8천만원이 됩니다.
여기에서 다시 세율을 적용하고 재산세 상당액 등을 공제해야 최종 종부세가 결정됩니다.
즉 공시가격 15억원이라고 해서 15억원 전체에 세금을 매기는 구조가 아닙니다.
2. 1주택자라면 12억원 공제만 보면 안 된다
1세대 1주택자는 기본공제뿐 아니라 고령자 및 장기보유 세액공제도 확인해야 합니다.
현재 기준으로 보유기간에 따라 5년 이상은 20%, 10년 이상은 40%, 15년 이상은 50%의 장기보유 세액공제가 적용됩니다.
연령에 따른 고령자 세액공제는 60세 이상 20%, 65세 이상 30%, 70세 이상 40%이며, 장기보유 공제와 합산해 최대 80%까지 적용될 수 있습니다.
따라서 동일한 공시가격의 아파트라도 소유자의 나이와 보유기간에 따라 실제 종부세가 달라질 수 있습니다.
1주택자 종부세까지 같이 보려면 2026 종부세 개편, 1주택자도 세금 늘어날까?도 함께 보는 것이 좋습니다.
3. 9월에는 합산배제 신고를 확인해야 한다
종부세 절세에서 지금 가장 실무적으로 확인할 부분은 합산배제와 과세특례입니다.
일정 요건을 충족하는 임대주택 등은 종부세 과세대상에서 합산배제될 수 있고, 일부 주택이나 납세자는 별도의 과세특례를 적용받을 수 있습니다.
특히 종부세 합산배제 및 과세특례 신고기간은 9월 16일부터 9월 30일까지입니다.
중요 체크
합산배제 대상이라고 해서 자동으로 모든 주택이 제외되는 것은 아닙니다.
주택 종류와 취득 시기, 임대요건 등 각각의 요건을 확인해야 합니다.
또한 특례를 적용받은 후 요건을 충족하지 못하면 과거에 경감받은 세액과 이자상당가산액 등이 추징될 수 있기 때문에 단순히 세금이 줄어든다는 이유만 보고 신청해서는 안 됩니다.
4. 2026년 공시가격 상승, 종부세에는 어떤 영향을 줄까?
2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했습니다.
공시가격은 종부세 계산의 출발점이기 때문에 고가주택이나 여러 채의 주택을 보유한 경우에는 세 부담이 증가할 가능성이 있습니다.
하지만 공시가격 상승률과 종부세 증가율은 동일하지 않습니다.
기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용한 뒤 누진세율과 재산세 상당액 공제, 세액공제 등을 반영하기 때문입니다.
다주택자 보유세까지 같이 보려면 다주택자 보유세 얼마나 늘어날까? 2026년 종부세도 함께 보는 것이 좋습니다.
5. 2027년 종부세는 어떻게 달라질까?
여기서 가장 주의해야 할 부분이 있습니다.
2027년 이후의 변화는 2026년 현재 시행 중인 법이 아니라 정부가 제시한 세제개편안의 내용입니다.
정부안에는 실제 거주하는 1주택자의 세 부담을 완화하고 비거주 주택 및 다주택자에 대해서는 과세를 강화하는 방향의 내용이 포함됐습니다.
대표적으로 거주용 1주택에 대해서는 기본공제 등을 14억원 수준으로 조정하는 방안이 제시됐고, 비거주 1주택과 다주택자에 대해서는 공제 및 과세체계를 차등화하는 내용이 담겼습니다.
또한 3주택 이상 보유자에 대해서는 공정시장가액비율을 높이는 방안도 제시됐습니다.
따라서 현재 집을 팔거나 추가로 취득할 계획이 있다면 단순히 “올해 종부세가 얼마냐”만 볼 것이 아니라 2027년 이후 제도 변화까지 함께 살펴보는 것이 필요합니다.
종부세 절세 체크포인트 한눈에 보기
| 확인 항목 |
확인 이유 |
| 공시가격 |
종부세 계산의 출발점 |
| 주택 수 |
적용 세율과 특례 판단 |
| 1세대 1주택 여부 |
12억원 기본공제 및 세액공제 |
| 합산배제 여부 |
과세표준 합산 여부 판단 |
| 연령 |
고령자 세액공제 |
| 보유기간 |
장기보유 세액공제 |
| 9월 신고 |
합산배제·과세특례 확인 |
| 2027년 개편안 |
향후 보유전략 판단 |
종부세 흐름을 이해하려면 종부세 다시 오른다? 2026 부동산 보유세 개편도 함께 보는 것이 좋습니다
종부세 폭탄을 피하려면 지금 이것부터 확인하세요
첫째, 2026년 공시가격을 확인합니다.
둘째, 본인과 배우자의 주택을 포함해 현재 주택 수를 정확하게 확인합니다.
셋째, 1세대 1주택자라면 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 확인합니다.
넷째, 임대주택이나 공동명의 주택 등 합산배제 또는 과세특례 대상이 있는지 확인합니다.
다섯째, 9월 16일부터 30일까지 신고해야 할 사항이 있는지 확인합니다.
마지막으로 주택을 추가 취득하거나 매도할 계획이라면 2027년 이후 세제개편안의 시행 여부와 적용 시기를 확인하는 것이 좋습니다.
공시가격까지 같이 보려면 공시가격 오르면 보유세 얼마나 늘어날까? 2026 재산세·종부세 계산도 함께 보는 것이 좋습니다.
FAQ｜종부세 절세에 관한 궁금증
Q. 공시가격 12억원을 넘으면 무조건 종부세를 내나요?
아닙니다. 2026년 현재 1세대 1주택자는 12억원의 기본공제가 적용됩니다. 공시가격에서 기본공제를 차감하고 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 계산해야 합니다.
Q. 공시가격이 10% 오르면 종부세도 10% 오르나요?
그렇지 않습니다. 기본공제와 공정시장가액비율, 누진세율, 재산세 상당액 공제 및 세액공제 등을 거쳐 최종세액이 결정되기 때문입니다.
Q. 2027년부터 1주택자 종부세 공제가 14억원으로 확정됐나요?
아직 현행법은 아닙니다. 정부가 발표한 2026년 세제개편안에 포함된 내용이므로 실제 법률 개정 및 시행 여부를 확인해야 합니다.
Q. 종부세를 줄이려면 집을 팔아야 하나요?
반드시 그렇지는 않습니다. 주택 수와 1세대 1주택 여부, 합산배제 및 과세특례, 연령과 보유기간에 따른 세액공제부터 확인하는 것이 우선입니다.
결론｜종부세 절세는 ‘집을 파는 것’보다 ‘내 공제부터 찾는 것’이 먼저다
종부세가 걱정된다고 무조건 집을 팔거나 증여부터 생각할 필요는 없습니다.
먼저 공시가격 → 주택 수 → 1세대 1주택 여부 → 기본공제 → 합산배제·과세특례 → 세액공제 순서로 확인해 보세요.
특히 2026년에는 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.13% 상승했고, 지금은 9월 합산배제 및 과세특례 신고기간을 앞두고 있기 때문에 올해 세금부터 정확하게 점검하는 것이 중요합니다.
그리고 2027년 이후에는 세제개편안에 따라 거주용 1주택과 비거주 주택, 다주택자의 과세체계가 달라질 가능성이 있습니다.
결국 종부세 절세의 핵심은 단순히 세율을 낮추는 것이 아닙니다.
내가 받을 수 있는 공제와 특례를 빠뜨리지 않고 적용하는 것입니다.
2026년 세금은 현행법을 기준으로 계산하고, 2027년 이후 보유전략은 개편안의 실제 시행 여부까지 확인하는 것. 이것이 지금 부동산 보유자가 가장 먼저 해야 할 종부세 절세 체크입니다.
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