계약갱신청구권 핵심 요약｜실거주 거절·5% 인상·손해배상까지 2026 분쟁 포인트 한 번에 정리
계약갱신청구권 핵심 요약과 분쟁 포인트를 2026년 기준으로 정리했습니다. 실거주 거절, 5% 인상 제한, 6개월~2개월 행사기간, 손해배상 쟁점까지 한 번에 확인하세요.
계약 만료가 다가오면 임차인은 조심스럽게 말합니다.
“계약갱신청구권 행사하겠습니다.”
그런데 임대인이 이렇게 답하면 분위기가 바뀝니다.
“제가 실거주할 겁니다.”
2026년 현재, 전세→월세 전환과 역전세 여파, 공실 부담이 겹치면서 계약갱신청구권 분쟁은 더 자주 발생하는 분위기입니다. 오늘 글은 법 조문만 나열하지 않고, 실무에서 자주 부딪히는 분쟁 포인트를 중심으로 “핵심만” 정리합니다.
핵심 2 실거주 거절 후 재임대하면 손해배상 분쟁이 큽니다.
핵심 3 5% 인상은 단순 숫자가 아니라 전환 구조에서 싸웁니다.
1. 계약갱신청구권이란? (2년 + 2년 구조)
계약갱신청구권은 임차인이 1회에 한해 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다. 법적 근거는 주택임대차보호법 제6조의3입니다.
쉽게 말해 “한 번 더 2년”을 요구할 수 있는 제도지만, 자동 연장이 아니라 정해진 기간에 행사해야 합니다.
- 주택임대차보호법 제6조의3: 계약갱신요구권(행사 요건·거절 사유·손해배상 쟁점)
- 임대료 증액 제한(통상 5%): 갱신 시 증액 상한(실무에서는 전환 방식이 분쟁 포인트)
2. 행사 기간과 방법: 6개월~2개월 규정(2026 기준)
가장 흔한 실수는 “기간을 놓치는 것”입니다. 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
- 문자/카톡으로 먼저 통지(날짜가 남게)
- 추가로 내용증명을 보내 증거를 보강
- “갱신 의사 + 현 임대조건 유지/조정”을 간단히 명시
“언제 통지했는지”가 쟁점이 되기 쉽습니다. 전화 통보는 증명이 약하니, 가능하면 기록이 남는 방식(문자/메신저/내용증명)을 권합니다.
3. 임대인이 거절할 수 있는 사유(법정 사유 중심)
임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 “무제한”이 아닙니다. 법에서 정한 사유 범위 안에서만 가능합니다.
| 거절 사유(대표) | 실무에서 자주 터지는 쟁점 |
|---|---|
| 임차인의 2기 이상 차임 연체 | 연체 횟수/기간, 일부 납부로 치유되는지 다툼 |
| 무단 전대, 임차인의 의무 위반 | 전대인지 단순 동거인지, 증거 확보 |
| 고의·중대한 훼손 | 통상 사용 손상 vs. 중대한 훼손 구분 |
| 임대인 또는 직계존비속 실거주 | “진짜 거주했는지”가 핵심(재임대 시 분쟁 폭발) |
4. 실거주 거절 분쟁의 핵심: ‘진정성’과 ‘재임대’
실무에서 가장 많이 싸우는 건 실거주입니다. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했다면, 일반적으로 그 사유에 맞게 실제 거주가 이뤄져야 합니다.
실거주를 이유로 갱신을 거절 → 얼마 지나지 않아 제3자에게 임대(재임대) → 임차인이 “거짓 실거주”를 주장하며 손해배상으로 번지는 흐름입니다.
4-1) 손해배상 포인트(실무 요약)
실거주 거절 후 거주하지 않고 임대한 경우, 임차인은 손해배상 문제를 제기할 수 있습니다. 실무에서는 3개월분 차임 상당액 또는 실제 손해액 등으로 다툼이 이어지는 경우가 많습니다.
- 실거주 거절 통지 내용(문자/내용증명)
- 이사비/중개보수/추가 월세 등 “실제 손해” 자료
- 재임대 정황(새 임차인 입주, 중개 광고 등)
5. 5% 인상 제한, 어디서 분쟁이 생기나
갱신 시 임대료 인상은 통상 5% 이내라는 점은 널리 알려져 있습니다. 그런데 2026년 실무에서 분쟁은 “숫자 5%”가 아니라 전환 구조에서 터집니다.
- 보증금 일부 감액 + 월세 증액(체감 인상폭 커짐)
- 전세 → 반전세/월세로 전환하면서 ‘실질 인상’ 논쟁
- 관리비 항목 전가/신설로 총 부담이 늘어나는 구조
6. 묵시적 갱신과의 차이: ‘해지 자유도’가 다릅니다
계약 만료 후 별도 합의 없이 계속 거주하면 묵시적 갱신이 될 수 있습니다. 묵시적 갱신의 큰 특징은 임차인이 비교적 자유롭게 해지할 수 있다는 점입니다.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적 갱신 |
|---|---|---|
| 연장 방식 | 임차인이 “요구”해야 함 | 만기 후 묵시적으로 “연장” |
| 핵심 쟁점 | 거절 사유(특히 실거주), 5% 인상 | 해지 통보 시점, 3개월 규정 |
| 실무 체감 | 분쟁이 크면 소송으로 번지기 쉬움 | 통보·정산 중심으로 정리되는 편 |
7. 2026년 시장 상황 변화: 왜 분쟁이 더 늘었나
2026년 현재 분쟁이 늘어난 배경은 꽤 현실적입니다.
- 역전세 여파로 보증금 반환 부담이 커짐
- 월세 전환 확대 → 임대료 조정 갈등 증가
- 실거주 주장 증가 → 거절 사유 진정성 다툼
- 매도·증여·가족 거주 등 “사유”가 복잡해지며 해석 분쟁 증가
FAQ. 계약갱신청구권에서 가장 많이 묻는 질문
Q1. 계약갱신청구권은 몇 번 사용할 수 있나요?
Q2. 갱신청구권은 문자로 해도 되나요?
Q3. 임대인이 실거주를 이유로 거절하면 무조건 나가야 하나요?
Q4. 5% 인상 제한은 무조건 적용되나요?
마무리 글
계약갱신청구권은 임차인의 권리지만, 임대인의 거절 사유가 맞물리면 분쟁으로 커집니다. 결국 승부는 이 네 가지입니다.
- 기간: 6개월~2개월 규정 안에 통지했는가
- 증거: 문자/내용증명 등 기록이 남아 있는가
- 실거주: 진정성이 있는지, 재임대 정황이 있는지
- 임대료: 5%와 전환 구조(보증금·월세·관리비)를 함께 봤는가
2026년처럼 시장 변동성이 클수록, “감정”보다 “기록과 구조”가 분쟁을 줄입니다.
계약갱신청구권 주택임대차보호법6조의3 실거주거절 실거주손해배상 5퍼센트인상 임대료증액 묵시적갱신 임대차분쟁 전세월세 부동산실무
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