종부세 얼마부터 낼까? 공시가격 12억이면 끝? 2026 종합부동산세 계산방법과 기본공제 총정리

9월 11, 2026

2026년 주택분 종합부동산세는 일반적인 주택 보유자에게 9억원, 1세대1주택자에게 12억원의 기본공제를 적용한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용해 과세표준을 계산합니다.

종부세는 공시가격에서 기본공제만 차감해 바로 세율을 적용하는 것이 아니라 과세표준에 누진세율을 적용하고 재산세액 공제, 1세대1주택 세액공제, 세부담상한 등을 반영해 최종세액을 계산합니다.

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했기 때문에 종부세 대상 주택을 보유하고 있다면 올해 공시가격과 보유 주택 수를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

아파트를 보유하고 있다면 공시가격이 오른 뒤 가장 먼저 걱정되는 세금 중 하나가 종합부동산세, 즉 종부세입니다.

특히 “1주택자는 12억원까지 종부세가 없다”, “9억원부터 종부세를 낸다”는 이야기가 섞이면서 정확한 기준을 헷갈리는 경우가 많습니다.

2026년 주택분 종부세는 일반적으로 9억원, 1세대1주택자는 12억원을 기본공제로 적용합니다. 그렇다고 공시가격에서 이 금액만 빼고 바로 세율을 곱하는 것은 아닙니다.

공시가격 → 기본공제 → 공정시장가액비율 60% → 과세표준 → 세율 → 재산세액 공제 → 세액공제 → 세부담상한 순서로 계산해야 실제 종부세 구조를 이해할 수 있습니다.

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1. 종부세 기본공제 9억원과 12억원, 무엇이 다를까?

주택분 종합부동산세에서 가장 먼저 확인할 것은 1세대1주택자인지 여부입니다.

구분	기본공제
일반적인 주택 보유자	9억원
1세대1주택자	12억원

따라서 1세대1주택자의 공시가격이 12억원 이하라면 기본적인 주택분 종부세 과세표준은 발생하지 않습니다.

다만 “12억원을 넘으면 12억원 전체에 종부세를 부과한다”는 뜻은 아닙니다. 12억원을 초과한 금액을 기준으로 과세표준을 계산합니다.

2. 종합부동산세 계산방법은 이렇게 진행됩니다

2026년 주택분 종부세의 기본적인 계산 흐름은 다음과 같습니다.

① 주택 공시가격 합계
↓
② 기본공제 9억원 또는 12억원
↓
③ 공정시장가액비율 60% 적용
↓
④ 과세표준에 세율 적용
↓
⑤ 재산세액 공제
↓
⑥ 1세대1주택 세액공제
↓
⑦ 세부담상한 반영

국세청도 주택분 종부세 과세표준을 공시가격 합계에서 9억원 또는 1세대1주택자 12억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 적용하는 방식으로 안내하고 있습니다.

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3. 공시가격 13억·15억이면 종부세는 얼마일까?

공시가격 13억원

13억원 - 12억원 = 1억원

1억원 × 60% = 6,000만원

과세표준 3억원 이하 구간의 0.5%를 적용하면 단순 산출세액은 약 30만원입니다.

공시가격 15억원

15억원 - 12억원 = 3억원

3억원 × 60% = 1억8,000만원

0.5%를 적용하면 단순 산출세액은 약 90만원입니다.

공시가격 18억원

18억원 - 12억원 = 6억원

6억원 × 60% = 3억6,000만원

3억원 초과~6억원 이하 구간의 0.7%와 누진공제 60만원을 적용하면

3억6,000만원 × 0.7% - 60만원 = 약 192만원

다만 위 금액은 최종 납부세액이 아닙니다. 재산세액 공제, 세액공제, 세부담상한 등을 추가로 반영해야 합니다.

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4. 2026년 종부세율은 주택 수에 따라 달라집니다

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억원	0.7%	0.7%
6억~12억원	1.0%	1.0%
12억~25억원	1.3%	2.0%
25억~50억원	1.5%	3.0%
50억~94억원	2.0%	4.0%
94억원 초과	2.7%	5.0%

따라서 다주택자는 공시가격 합계뿐 아니라 주택 수와 과세표준 구간을 함께 확인해야 합니다.

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5. 1세대1주택자는 세액공제도 중요합니다

1세대1주택자는 기본공제 12억원 외에도 연령과 보유기간에 따라 종부세 세액공제를 받을 수 있습니다.

60세 이상: 20%
65세 이상: 30%
70세 이상: 40%
5년 이상 보유: 20%
10년 이상 보유: 40%
15년 이상 보유: 50%

연령공제와 보유기간 공제는 중복 적용할 수 있으며 합산 한도는 최대 80%입니다.

6. 2026년에는 공시가격을 먼저 확인해야 합니다

종부세를 계산할 때 실거래가나 호가를 먼저 확인하는 경우가 많지만, 종부세 계산의 출발점은 주택 공시가격입니다.

2026년 공동주택 공시가격은 전국 평균 9.13% 상승했고, 현실화율은 전년과 같은 69%가 적용됐습니다. 공시가격이 상승한 만큼 종부세 과세표준에도 영향을 줄 수 있습니다.

특히 공시가격이 12억원 부근에 있는 1세대1주택자는 기본공제 초과 여부를 확인하는 것이 중요하고, 다주택자는 합산 공시가격과 주택 수별 세율까지 함께 살펴봐야 합니다.

7. 종부세 계산 전 체크리스트

□ 올해 주택 공시가격을 확인했는가?
□ 여러 주택의 공시가격을 합산했는가?
□ 1세대1주택자인가?
□ 9억원 또는 12억원 기본공제를 적용했는가?
□ 공정시장가액비율 60%를 적용했는가?
□ 과세표준에 맞는 세율을 적용했는가?
□ 재산세액 공제를 반영했는가?
□ 1세대1주택 세액공제 대상인가?
□ 세부담상한 적용 여부를 확인했는가?
□ 합산배제 또는 주택 수 특례가 있는가?

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FAQ｜종부세 계산에서 가장 많이 묻는 질문

Q. 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세가 없나요?

일반적인 1세대1주택 요건을 충족하고 12억원 기본공제를 적용받는다면 공시가격 12억원 이하에서는 주택분 종부세 과세표준이 발생하지 않습니다.

Q. 공시가격 13억원이면 종부세는 30만원인가요?

30만원은 기본 구조를 이해하기 위한 단순 산출세액입니다. 실제 납부세액은 재산세액 공제와 세부담상한 등을 반영해 달라질 수 있습니다.

Q. 종부세는 9억원부터 내나요?

일반적인 주택 보유자는 9억원, 1세대1주택자는 12억원의 기본공제가 적용됩니다. 따라서 먼저 본인이 1세대1주택자인지부터 확인해야 합니다.

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결론｜종부세는 ‘12억’보다 계산 순서가 중요합니다

2026년 종부세를 이해하는 가장 쉬운 방법은 공시가격 → 기본공제 → 60% → 과세표준 → 세율 → 재산세 공제 → 세액공제 → 세부담상한 순서로 보는 것입니다.

1세대1주택자는 12억원, 일반적인 주택 보유자는 9억원이 기본공제의 출발점입니다.

결국 종부세가 얼마나 나오는지 알고 싶다면 내 집의 시세보다 올해 공시가격, 보유 주택 수, 1세대1주택 해당 여부를 먼저 확인하는 것이 정확합니다.

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